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भाई आप से मकान छीन नहीं सकेंगे।

समस्या-

अंगद ने बेगूंसराय, बिहार से समस्या भेजी है कि-

मेरे पिता ने सन 1969 एक जमीन मेरे बडे भाई के नाम से खरीदा, उस समय मेरे बड़े भाई की उम्र 19 या 20 साल थी मेरी उम्र 15 साल थी। सन 1995 ई. में हम दोनो भाई ने उस जमीन पर एक सयुंक्त घर बनाया। जिस में दो अलग अलग पलैट हैं। दोनो भाई ने अपना अपना पलैट अपने अपने पैसा से बनाया। जिस में हम दोनो भाई आज भी रह रहे हैं। जिस समय मैं ने उस जमीन पर घर बनाना आरंभ किया उस समय तक मुझे पता नहीं था कि वह जमीन मेरे भाई के नाम है और मेरे बडें भाई ने भी मुझे नहीं बताया था। मुझे लगता था की वह जमीन मेरे पिता के नाम हैं। इसका पता मुझे अब चला कि वह जमीन मेरे भाई के नाम है। अब मेरे बडा भाई मुझे कहता है कि मेरी जमीन व घर खाली करो। मेरे माता व पिता का देहांत हो चुका हैं। बहुत मेंहनत से मैंने अपना घर बनाया है मैं भूतपूर्व फौजी हूँ। बताएं कि मुझे क्या करना चाहिए?

समाधान-

मीन आप के पिताजी ने खरीदी थी लेकिन भाई के नाम है इस कारण प्राथमिक रूप से उस भूमि का स्वामी आप के भाई हैं। जब तक आप यह साबित नहीं कर देते कि यह जमीन पिताजी ने भाई के नाम से खरीदी जरूर थी लेकिन पूरे परिवार के लाभ के लिए खऱीदी थी।

आप उस जमीन पर मकान बना चुके हैं। आप ने अपने पैसे से बनाया है तो आप यह साबित कर सकते हैं कि इस मकान को आप ने अपने धन से खुद बनाया है।

आप को इस मकान को बना कर उस में रहते हुए 22 वर्ष हो चुके हैं। आप के भाई यदि अदालत में यह दावा करें कि आप से उस मकान का कब्जा दिलाया जाए तो यह दावा लिमिटेशन के आधार पर ही खारिज हो जाएगा क्यों कि कब्जे का दावा केवल 12 वर्ष की अवधि में किया जा सकता है। मकान में बिजली और नल के कनेक्शन भी आप के नाम से होंगे। वोटर कार्ड आदि में भी पिछले 22 वर्ष से आप के नाम अंकित होंगे। आप 22 वर्ष का पजेशन उक्त संपत्ति पर अच्छे से साबित कर सकते हैं। इस तरह आप का कब्जा मकान पर प्रतिकूल कब्जा है।

आप के भाई आप को मकान खाली करने को कहें तो उन्हें कहें कि मकान तो मेरा है और मैं खाली नहीं कर रहा हूँ और यदि वे समझते हैं कि यह मकान उन का है तो वे अदालत में दावा कर दें अदालत फैसला कर देगी। जब अदालत में दावा पेश हो तो दावे की प्रतिलिपि आप को मिल जाए तब आप किसी अच्छे दीवानी मामलों के वकील से सलाह ले कर मुकदमे में अपनी प्रतिरक्षा करें। आप के भाई आप से उस मकान को किसी स्थिति में नहीं छीन सकते।

प्रतिकूल कब्जा प्रतिरक्षा का सिद्धान्त है।

rp_kisan-land3.jpgसमस्या-

राजेश तिवारी ने सोरों बदरिया, उत्तर प्रदेश से समस्या भेजी है कि-


मारे गाँव से दो किलो मीटर की दुरी पर ४ बीघा जमीन को हमारे पूर्वज 40साल से करते आ रहे थे।  उनकी मोत के बाद अब हम कर रहे हेै।  उस जमीन में २६ लोगों के नाम हैं, सब ने वह जमीन छोड़ रखी है।  अब एक आदमी आता है  वह जमीन छोड़ने के लिए कहता है।  उस आदमी के बाप का नाम उस जमीन में है, बाप जिन्दा है।  हम जानना चाहते हैं कि क़ानूनी तरीके से उस जमीन पर हमारा कुछ हक बनता है कि नहीं, जब कि 40 साल से कोई जमीन पर अपना हक जताने नहीं आया। हम किस कोर्ट में कोन सी धारा में अपना मुकद्दमा डाल सकते हैं। हमें उचित सलाह दें।


समाधान-

जिस जमीन पर आप और आप के पूर्वज 40 वर्ष से खेती करते आ रहे हैं और इन 40 वर्षों में किसी ने आप के खेती करने पर कोई आपत्ति नहीं की इस तरह आप का उस जमीन पर प्रतिकूल कब्जा (Adverse Possession) है। लेकिन प्रतिकूल कब्जे का यह सिद्धान्त केवल प्रतिरक्षा के लिए। यह हथियार हमले के लिए नहीं बल्कि रक्षा के लिए है। जिस का सीधा अर्थ ये है कि यदि कोई आप को उस जमीन से हटाने  के लिए वाद संस्थित करे या कोई भी कानूनी कार्यवाही करे तो आप इस हथियार का उपयोग कर सकते हैं। इस तरह आप को अदालत जा कर किसी तरह का आवेदन देने, वाद प्रस्तुत करने या कोई और कार्यवाही करने की जरूरत नहीं है। आप तो जमीन पर अपना कब्जा बनाए रखें।

यदि कोई आप को धमकी देता है कि वह जबरन कब्जा छीन लेगा तो यह अपराधिक कार्यवाही है। आप को उस के विरुद्ध पुलिस में रपट दर्ज करानी चाहिए और पुलिस द्वारा कोई कार्यवाही न करने पर अपराधिक परिवाद मजिस्ट्रेट के न्यायालय में प्रस्तुत करना चाहिए।  आप दीवानी /राजस्व न्यायालय में  इस तरह की निषेधाज्ञा प्राप्त करने का वाद संस्थित कर सकते हैं कि आप 40 वर्षों से अधिक से भूमि पर काबिज काश्त हैं, आप का कब्जा अवैध तरीके से नहीं हटाया जा सकता है, यदि किसी का अधिकार है तो वह न्यायालय से आदेश या डिक्री प्राप्त किए आप को न हटाए।

आप से अब मकान का कब्जा कोई छीन नहीं सकता।

rp_property1.jpgसमस्या-

शब्बीर खान ने रीठी, मध्यप्रदेश से पूछा है-

मारे पूर्वजों ने 25 वर्ष पहले कच्चा लेख लिखवा कर भूमि खरीदी और मकान बना कर रहने लगे। जिस से भूमि खरीदी थी वह अब अपना हक बता कर कब्जा खाली कराना चाहता है। हमें क्या करना चाहिए।

समाधान-

ह इस बात पर निर्भर करेगा कि कच्चा लेख जो लिखा गया है उस में क्या लिखा है। यदि उस में जमीन बेचने का लिखा है और बेचने की रकम प्राप्त कर कब्जा देने की बात लिखी है तो वह एक एग्रीमेंट है। जिस के अनुसार धन दे कर तथा विक्रेता ने कब्जा दे कर आंशिक रूप से एग्रीमेंट का पालन कर दिया है। यदि ऐसा है तो आप से उक्त प्लाट का कब्जा कोई भी नहीं छीन सकता। आप चुपचाप रहें और विक्रेता को कब्जा वापस प्राप्त करने के लिए कानूनी कार्यवाही करने दें। वैसे भी आप का कब्जा 25 वर्ष का है इस तरह आप का प्रतिकूल कब्जा भी उक्त संपत्ति पर है।

यदि विक्रेता किसी प्रकार से आप को तंग करे तो आप पुलिस में रिपोर्ट लिखा सकते हैं। यदि आप को ऐसी आशंका हो कि विक्रेता जबरन आप को बेदखल कर सकता है तो आप जबरन बेदखली के विरुद्ध दीवानी वाद संस्थित कर अस्थाई निषेधाज्ञा व स्थाई निषेधाज्ञा प्राप्त कर सकते हैं। इस संबंध में आप को किसी स्थानीय वकील की मदद से कार्यवाही करनी चाहिए। स्थानीय वकील दीवानी मुकदमों के मामले में जानकार और अनुभवी हो तो बेहतर होगा।

 

कब्जे के दावे के लिए अवधि समाप्त हो जाने पर सफलता की संभावना नहीं के समान है।

Farm & houseसमस्या-

इन्दरकुमार, ने हैदराबाद, तैलंगाना से राजस्थान राज्य की समस्या भेजी है कि-

म दो भाई बहन हैं पिताजी रिटायर्ड फौजी थे। उन की हत्या 1981 में हो गई थी। माँ ने 1985 में रिमेरीज कर ली है। हमारे चाचा, ताऊ, बुआ कोई नहीं है। पिताजी की हत्या के समय मेरी ऊमर 5 वर्ष और बहिन 2 वर्ष की थी। पक्का मकान पट्टा था व आधा बीधा जमीन 1971 में खरीदी गयी थी। केवल स्टाम्प पेपर पर और 55 पेनतरा जमीन थी वो जमीन मैं ने और मेरी माँ ने मेरे बालिग होने के बाद 45 बीधा बेच दी, मकान नहीं बेचा था। उसका पट्टा हमारे पास है। मकान दादाजी ने बनवाया था। पिताजी की हत्या के 4 दिन बाद से लेकर आज तक हम उस गाव में 1 रात भी नहीं गये। अभी मैं उस गाँव में गया था 2 साल पहले। हमें मालुम हुआ कि 15 बीधा जमीन व घर-मकान हमारा है। लेकिन जिन्होनें हमारी जमीन खरीदी थी। उन के पास ही मकान और वो 15 बीघा जमीन है। वो दबंग है। मुझे अभी पापाजी की अस्थिया भी विसर्जित करनी हैं। बहिन का नाम जमीन में कहीं पर भी दर्ज नहीं है। हम ने जो जमीन बेच दी उस के लिए बहिन हमारे ऊपर वाद दायर कर सकती है क्या? उस को वो जमीन मिलेगी क्या? हमें वो मकान व आधा बीधा जमीन वापस मिल सकती है? क्या हमारी माँ की पेशंन मिल सकती है? जो 15 बीघा जमीन हमारी होगी तो कैसे होगी। सुझाव दें क्या मैं अभी पापाजी की अस्थियां विसर्जित कर सकता हूँ?

समाधान-

प के पिताजी की हत्या 1981 में हो गई। तब आप 5 वर्ष के थे तथा बहिन 2 वर्ष की थी। अर्थात आप 1994 में तथा बहिन 1997 में बालिग हो गए। आप को बालिग हुए 20 वर्ष हो चुके हैं तथा आप की बहिन को भी 17 वर्ष बालिग हुए हो चुके हैं। बालिग होने के बाद आप ने व आप की माँ ने कब जमीन बेची है यह आप ने नहीं बताया है। यदि आप ने अपनी जमीन बालिग होने के 3-4 वर्ष बाद भी बेची हो तो भी उस बात को 15 वर्ष से अधिक हो चुका है। तभी से आप का घर व 15 बीघा जमीन आप से जमीन खरीदने वाले दबंग के पास है।

ब आप को मकान व जमीन जो आप के नाम है उसे वापस लेने के लिए उसी दबंग के विरुद्ध कब्जा प्राप्त करने का वाद प्रस्तुत करना होगा। जब कि कब्जे के वाद के लिए अधिकतम समय सीमा 12 वर्ष है। यदि आप कोई वाद न्यायालय में प्रस्तुत करेंगे तो वह समय सीमा में प्रस्तुत न किए जाने के कारण निरस्त हो सकता है। जिस के विरुद्ध आप वाद प्रस्तुत करें वह अपनी प्रतिरक्षा में यह कह सकता है कि वह घर व जमीन उस के पास तभी से कब्जे में है जब से आप ने उसे शेष जमीन विक्रय की थी। इस तरह उस जमीन पर उस का प्रतिकूल कब्जा हो चुका है। इस तरह आप के द्वारा कोई भी कानूनी कार्यवाही सफल हो सकेगी इस में संदेह है। फिर भी चूंकि जमीन आप के नाम है और मकान का पट्टा भी है वैसी स्थिति में आप वाद दाखिल कर सकते हैं। लेकिन इस के लिए तमाम दस्तावेज किसी अच्छे वकील को दिखा कर उस से राय कर लें। जब तक सफलता की संभावना नहीं हो यह सब करना समय और धन का अपव्यय होगा।

दि जमीन व मकान आप के कब्जे में होते तो बहिन आप के विरुद्ध कार्यवाही कर सकती थी। लेकिन दोनों ही तीसरे पक्षकार के पास हैं तो बहिन की भी वही स्थिति होगी जो आप की है।

प के पिताजी की अस्थियाँ कहाँ रखी हैं यह आपने नहीं बताया। यदि आप उन अस्थियों को प्राप्त कर सकते हैं तो उन्हें विसर्जित करने में कोई बाधा नहीं है।

प गाँव में रहते नहीं है। वह जमीन व मकान आप के काम का नहीं। आप उसे प्राप्त कर के भी बेचेंगे ही। अच्छा तो यह है कि जमीन व मकान जिस के कब्जे में है उस से सीधे बात करें कि जमीन व मकान आप के काम के नहीं हैं आप को उन्हें बेचना ही पड़ेगा। यदि वही खरीद ले तो ठीक है। उस व्यक्ति के पास उन दोनों का कब्जा तो है लेकिन वह उन का स्वामी तभी बन सकेगा जब कि वह उन्हें आप से खरीद ले। आप उसी से बात कर के उसी से सौदा कर लें तो आप को जमीन व मकान की आधी पौनी कीमत मिल सकती है। यह आप के लिए लाभ का सौदा होगा। यह कर के देख सकते हैं।

12 वर्ष के उपरान्त प्रतिकूल कब्जा हो जाने से मूल स्वामी कब्जे का वाद नहीं कर सकता।

समस्या-

बाँसवाड़ा, राजस्थान से सक़ीना ने पूछा है-

म 1978 से एक मकान में रहते हैं जो पहले खाली प्लाट था।  1976 में मेरे पापा ने उस में मकान बनाया था। उस मकान में बिजली कनेक्शन मेरे पापा के नाम से है। एक व्यक्ति स्वयं को उस जमीन का मालिक बता कर उसे खाली करने को कहता है या फिर उस की कीमत 14 लाख रुपये मांग रहा है।  प्लाट का क्षेत्रफल 50X40 वर्गफुट है। हमें क्या करना चाहिए?

समाधान-

प के पापा उक्त भूखंड पर 1976 से मकान बना कर निवास कर रहे हैं। आपके पापा और उस व्यक्ति के मध्य किसी तरह का किराया नामा भी नहीं है और कोई किराया भी अदा नहीं करते हैं।  इस तरह आप के पिताजी का उक्त भूखंड पर 12 वर्ष से अधिक सय से कब्जा है. अब मूल स्वामी उस भूखंड पर कब्जे का वाद प्रस्तुत नहीं कर सकता। अप के पापा का उक्त भूखंड पर 36 वर्ष से कब्जा है जो अब प्रतिकूल कब्जा Adverse Possession  हो चुका है।  आप के पापा का यह कब्जा प्लाट का स्वामी नहीं हटा सकता।

प के पापा को कोई भी कानूनी कार्यवाही उस व्यक्ति के विरुद्ध नहीं करनी चाहिए और इस बात की प्रतीक्षा करनी चाहिए कि वह व्यक्ति स्वयं आप के पापा के विरुद्ध भुखंड के कब्जे के लिए कार्यवाही करे।  तब उस कार्यवाही में आप के पापा प्रतिकूल कब्जे के आधार पर अपनी प्रतिरक्षा कर सकते हैं।

स के अतिरिक्त आप के पापा को चाहिए कि उक्त भूखंड पर अपने 30 वर्षों से  अधिक 36 वर्षों के कब्जे के आधार पर नगरपालिका/नगरविकास न्यास से अपने नाम पट्टा हासिल करने की कार्यवाही कर पट्टा हासिल करें।

बड़े भाई के नाम से खरीदा गया मकान खुद के नाम से कैसे होगा?

समस्या-

इन्दौर, मध्यप्रदेश से सुश्री रेखा ने पूछा है-

मेरी माताजी द्वारा एक मकान वर्ष 1970 में इन्दौर में लिया गया था। चूंकि उस समय संपत्ति घर के बडों के नाम से ली जाती थी।  इसलिए मेरे पापा द्वारा उक्त मकान अपने बडे भाई के नाम से रजिस्टर कराया गया था।  बडे पापा जबलपुर में रहते हैं, वहीं उनकी नौकरी भी पूरी हुई है।  घर खरीदने के सारे धन की व्यवस्था मेरे पापा द्वारा ही की गई थी।  वह मकान खरीदने के बाद से ही हमारे कब्जे में है।  इस मकान के बारे में मेरे बडे पापा को कोई ज्ञान नहीं है।  मैं यह जानना चाहती हूँ कि क्या बड़े पापा की जानकारी में लाए बिना, कब्जे के आधार पर/ जल एवं विद्युत कनेक्शन के अपने नाम होने / नगर पालिका में जमा कराये जा रहे संपत्ति कर की रसीदों के आधार पर मकान को अपने नाम कराया जा सकता है अथवा नहीं।  क्या कोर्ट के द्वारा उक्त मकान को हासिल किया जा सकता है?

समाधान-

प का यह तर्क बेमानी है कि 1970 में संपत्ति बड़ों के नाम से खरीदी जाती थी।  केवल संयुक्त परिवार होने पर ही संपत्ति परिवार के मुखिया के नाम से खरीदी जा सकती थी।  संपत्ति भी परिवार की संयुक्त संपत्ति होती थी।  आप का यह तर्क यदि तथ्यों के आधार पर साबित भी कर दिया जाए तो भी संपत्ति संयुक्त परिवार की मानी जाएगी। ऐसे संयुक्त परिवार में आप के दादा के सभी पुरुष वंशज और उन के परिवार सम्मिलित हो जाएंगे।  मकान फिर भी आप की माता जी को प्राप्त नहीं हो सकेगा।

प ने यह नहीं बताया कि आप के पिताजी मौजूद हैं अथवा नहीं।  क्यों कि इस मामले में यह तथ्य बहुत महत्व रखता है।  आप ने यह नहीं बताया कि आप की माता जी क्यों चाहती हैं कि मकान अब उन के नाम हो जाए?  मकान पर उन का अबाधित कब्जा वर्ष 1970 से चला आ रहा है।  उस में रह रही हैं।  मकान के टैक्स की रसीदें उन के नाम से हैं और नल-बिजली के कनेक्शन भी उन्हीं के नाम से हैं तो 1970 से उन का कब्जा तो है ही।  बात का कोई भी दस्तावेजी साक्ष्य उपलब्ध नहीं है कि कब्जा आप के पिता जी और माता जी के पास कैसे आया? ऐसी स्थिति में आप की माता जी को क्या आवश्यकता है कि वे इसे अपने नाम कराना चाहती हैं?  वे उस का उपभोग करती रहें।  यदि कभी आप के पिता के बड़े भाई या उन के उत्तराधिकारी आपत्ति करें और कोई कानूनी कार्यवाही करें तो यह तर्क रखा जा सकता है कि यह मकान वास्तव में आप के माता पिता ने अपनी स्वयं की आय से अपने लिए बड़े भाई के नाम से खरीदा था।   इस तथ्य से बड़े भाई भी परिचित थे और उन्हों ने इसीलिए आप के कब्जे में आज तक कोई दखल नहीं किया।  वैसे भी बयालीस वर्ष से आप की माताजी के कब्जे में होने से इस पर आप की माता जी का प्रतिकूल कब्जा (Adverse Possession) हो चुका है।   तर्कों के आधार पर कोई भी आप की माता जी का कब्जा उन से नहीं ले सकता।

हाँ, यदि आप की माता जी चाहें और आप के पिता के बड़े भाई मान जाएँ तो उन से आप की माता जी के नाम वसीयत लिखवा सकती हैं जिस में उन की यह स्वीकारोक्ति हो कि उक्त मकान आप के पिता ने ही अपनी स्वयं की आय से खरीदा था आप के पिता का ही था और अब आप के पिता के उत्तराधिकारियों का ही है।  केवल बड़े भाई को सम्मान प्रदान करने मात्र के लिए उन के नाम से खरीदा गया था। इसी कारण से अब वे उस मकान की वसीयत आप की माता जी के नाम कर रहे हैं।  इस के अतिरिक्त कोई अन्य उपाय नहीं है।  फिर भी आप को समस्त दस्तावेज दिखा कर किसी अच्छे और विश्वसनीय स्थानीय वकील से इस मामले में विधिक राय प्राप्त कर लेनी चाहिए।

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