सौ रु. से अधिक मूल्य की अचल सम्पत्ति का हस्तान्तरण बिना पंजीकृत विलेख के सम्भव नहीं

समस्या-

विक्की ने नागौर राजस्थान से पूछा है-

हमारे पिताजी ने 10-15 साल पहले सड़क का प्लाट ख़रीदा था, उस समय गवाहों के सामने बिना नोटरी स्टाम्प पेपर पर ख़रीदा। खरीदने के बाद से हमारा कब्ज़ा है। यह अभी आबादी कन्वर्ट नहीं है। अब कुछ भू माफिया उसको बरगलाने में लगे है। अगर कल को वो लालच में आकर उनके नाम बेचाननामा करवा देता है उस स्थिति में हमें क्या करना चाहिए। क्या स्टाम्प पेपर पर किया गया बेचान नामा क़ानूनी रूप से वैध है।

समाधान-

बेचाननामा, विक्रयपत्र या सेलडीड ये तीनों एक ही दस्तावेज के नाम हैं। इनका अर्थ है कि इस दस्तावेज के माध्यम से कोई वस्तु विक्रय की गयी है। यह वस्तु चल संपत्ति भी हो सकती है और अचल संपत्ति भी हो सकती है। देश में कानून है कि 100 रुपयों से अधिक के बाजार मूल्य की अचल संपत्ति केवल पंजीकृत दस्तावेज के माध्यम से ही हस्तान्तरित की जा सकती है। हस्तान्तरण में विक्रय के साथ साथ दान, रिलीज (हकत्याग) आदि सभी प्रकार के हस्तान्तरण सम्मिलित हैं। अर्थात अचल संपत्ति का हस्तान्तरण बिना किसी पंजीकृत विलेख (दस्तावेज) के नहीं हो सकता है।

अचल संपत्ति के हस्तान्तरण के समय आम तौर पर पहले इकरारनामा बेचान (विक्रय अनुबन्ध) सेल एग्रीमेंट लिखवाते हैं। इसका पंजीकृत या नोटेरी से प्रमाणीकरण जरूरी नहीं है। इस पर दो गवाहों के हस्ताक्षर पर्याप्त हैं। इस इकरारनामे से विक्रेता यह स्वीकार करता है कि वह इस संपत्ति को बेचने का करार करता है और भविष्य (निश्चित अवधि) में विक्रय पत्र या बेचान नामा या सेल डीड पंजीकृत करवा देगा। इस इकरारनामे से विक्रेता संपत्ति का पूरा मूल्य प्राप्त कर सकता है और उसे इकरारनामे में अंकित कर सकता है। लेकिन यदि वह इस इकरारनामे में संपत्ति का कब्जा देना स्वीकार करता है तो यह संपत्ति का विक्रय माना जाएगा और यह दस्तावेज आवश्यक रूप से पंजीकरणीय हो जाएगा। बिना पंजीकरण के यह किसी भी रूप में साक्ष्य के योग्य नहीं होगा अर्थात भूमि हस्तान्तरण के सबूत के रूप में उपयोग में नहीं किया जा सकता है।

यदि किसी कारण तुरन्त विक्रय पत्र का पंजीकरण किसी कारण से संभव नहीं हो रहा हो और संपूर्ण विक्रय मूल्य क्रेता विक्रेता को अदा कर रहा हो औऱ कब्जा दे रहा हो तो इकरारनामा विक्रय में केवल विक्रय मूल्य प्राप्त करना और संपत्ति के विक्रय का करार करना लिखा जा सकता है। यह भी किया जा सकता है कि विक्रय मूल्य की राशि में से एक नगण्य राशि 100 या 1000 रुपया अदा करना शेष रह गया हो। यदि उसी समय कब्जा दिया जा रहा हो तो अगले दिन कब्जा देने का दस्तावेज (कब्जा पत्र) अलग से लिखा दिया जाए। इससे दस्तावेज वैध रहेंगे।

आपके पिता द्वारा क्रय किया गया प्लाट कृषि भूमि का है और उस पर आप के पिता ने कब्जा प्राप्त कर लिया है। आपको उस प्लाट पर तुरन्त कुछ निर्माण (जैसे एक कमरा और बाउंड्री) का निर्माण करवा कर उस भूमि के रूपान्तरण के लिए आवेदन दे देना चाहिए। इससे आपके पास कब्जे का सबूत रहेगा। यदि आपको लगता है कि कोई फर्जी हस्तान्तरण हो सकता है तो संभावित विक्रेता और क्रेता के विरुद्ध न्यायालय में दीवानी वाद पेश कर के हस्तान्तरण को रुकवाया जा सकता है।