संपत्ति Archive

समस्या-

स्वाति साहू ने राजा तालाब, गाँधी चौक, रायपुर, छत्तीसगढ़ से पूछा है-

मेरे दादा जी ने अपने स्वयं के पैसे से लिये हुए मकान में मेरी बेवा माता जी और हम पांच बहनों को अपने साथ रखा है, पिछले 30 साल से। दादा जी का निधन होने पर मेरे बड़े पापा और चाचा हम लोगों को घर खाली करने के लिए धमकी दे रहे हैं। दादा जी ने मम्मी के नाम पर वसीयत किये हैं। पर वो रजिस्टर्ड नहीं हुआ है, नोटरी से अटेस्टेड कराया है। जो कि तहसील में मान्य नही है। हमे क्या करना चाहिए जिससे हमें कोई घर से निकाल न पाए?

समाधान-

दादाजी की वसीयत के अनुसार मकान आप की मम्मी का है और आप को वहाँ से निकाला जाना गैर कानूनी होगा। इस कारण से आप सभी वहाँ से निकलने से साफ मना कर दें। बड़े पापा और चाचा वगैरा से कह दें कि वे यदि यह समझते हैं कि वे मकान खाली कराने के अधिकारी हैं तो अदालत में दावा करें, यदि अदालत से फैसला हो जाता है कि मकान हमें खाली करना होगा तो कर देंगे। पर किसी के कहने से न करेंगे।

किसी भी वसीयत का रजिस्टर्ड होना जरूरी नहीं है, यहाँ तक कि किसी स्टाम्प पेपर तक पर होना जरूरी नहीं है। वसीयत एक खाली कागज पर भी लिखी जा सकती है। आप को किस ने कह दिया कि यह तहसील में मान्य नहीं है? वसीयत पर वसीयत करने वाले के हस्ताक्षर होने चाहिए और दो गवाहों के हस्ताक्षर होने चाहिए जिन की उपस्थिति में वह वसीयत की गयी हो. नोटेरी से अटेस्टेशन हुआ है इस से नोटेरी एक और गवाह हो गया है तथा नोटेरी का रजिस्टर वसीयत के सही होने का एक ठोस सबूत है। इस वसीयत को आप लोग जब भी कोई मुकदमा चलेगा तब अदालत में गवाहों के बयान से प्रमाणित करा सकते हैं।

आप के चाचा ताऊ को उन के पिता की संपत्ति उत्तराधिकार में प्राप्त करने का आधिकार है। लेकिन आप की माँ के नाम मकान की वसीयत है तो उसे प्राप्त करने का चाचा ताऊ का अधिकार समाप्त हो चुका है।  यदि आप को लगता हो कि आप के चाचा, ताऊ जबरन आप को मकान से बेदखल कर सकते हैं तो आप अदालत में दावा कर के गैर कानूनी तरीके से मकान से बेदखल करने पर रोक लगाने के लिए स्थायी और अस्थायी निषेधाज्ञा प्राप्त कर सकते हैं।

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समस्या-

मानिक राम सिन्हा ने ग्राम बोरीदखुर्द, पोस्ट शान्तिपुर, वाया गुरूर ब्लाक, जिला धमतरी बिहार से पूछा है-

म लोग दो भाई बहन है पूरी पैत्रृक संपत्ति को दो भाग में बाँट लिए हैं। किन्तु मेरी बहन अपने नाम की जमीन को किसी दूसरे आदमी के पास बेच रही है, जबकि उस जमीन को मै खरीदना चाहता हूँ। वो मुझे जमीन नहीं दे रही है ,कृपया रजिस्ट्री ना करा सके ऐसा कोई उपाय बतावें।

समाधान-

प की जमीन पैतृक है और आप का कहना है कि उस का बंटवारा हो चुका है। लेकिन कोई भी बंटवारा बिना पंजीकरण के मान्य नहीं हो सकता है। इस कारण से इस बंटवारे को अमान्य किया जा सकता है।

इस परिस्सथिति में सब से पहला उपाय तो यह है कि आप  तुरन्त एक नोटिस बहिन को दिलाने के लिए किसी अच्छे वकील से तैयार कराएँ। इस नोटिस में यह अंकित हो कि उस (बहिन) के हिस्से की जमीन को खरीदने का अधिकार धारा 22 हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम के अंतर्गत आप का है, और आप वह हिस्सा खरीदने कौ तैयार हैं, इस कारण अन्य किसी को वे अपना हिस्सा विक्रय नहीं करें। इस के साथ ही आप अपने क्षेत्र के उप पंजीयक को एक आवेदन लिख कर दें कि आप की पैतृक संपत्ति में आप की बहन अपना हिस्सा बेचना चाहती है जब कि उसे खरीदने का अधिकार धारा 22 हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम के अंतर्गत आप को है। यदि उस की बहिन पैतृक संपत्ति के हिस्से के बेचान का पंजीयन कराने आए तो उस विक्रय पत्र का पंजीयन नहीं किया जाए। इस आवेदन के साथ आप उक्त नोटिस की एक प्रति लगा दें। जैसे ही आप आवेदन उप पंजीयक को दे दें। उक्त नोटिस भी आप की बहिन को रजिस्टर्ड ए.डी. से भिजवा दें।

जैसे ही बहिन को भेजा नोटिस उसे मिल जाए और प्राप्ति स्वीकृति वापस लौट कर आ जाए। आप अपने वकील से दीवानी न्यायालय में दावा कराएँ कि उस की बहिन को इस तरह का स्थायी व अस्थायी व्यादेश दिया जाए कि वह अपना हिस्सा जिसे आप खरीदना चाहते हैं, किसी अन्य को विक्रय न करे।

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समस्या-

अभिषेक शर्मा ने  भागलपुर बिहार से पूछा है-

मेरा पुश्तैनी मकान है जिस पर मेरे पिताजी ने अपनी मर्जी से स्टाम्प पेपर पर हस्ताक्षर करवाया कि तुम अपनी मर्जी से अपना हिस्सा दे रहे हो,पर मेरी मर्जी नहीं थी। मुझ से टॉर्चर कर के कुछ पैसे दे कर हस्ताक्षर करवाए। क्या अब मैं अपना हिस्सा ले सकता हूँ क्या? हस्ताक्षर मेरे और दो गवाहों के हैं। कृपया बताएँ कि मुझे क्या करना चाहिए।

समाधान-

प के पिता ने आप का अपना हिस्सा उन के हक में छोड़ने के लिए आप से कोई दस्तावेज लिखाया है। इस तरह उन्हों ने आप का हिस्सा अपने नाम हस्तान्तरित करने का प्रयत्न किया है। 100 रुपए से अधिक मूल्य की किसी भी अचल संपत्ति या उस के हिस्से का हस्तान्तरण बिना उप पंजीयक के यहाँ पंजीकृत दस्तावेजके बिना होना असंभव है।

आप के पिता को यही करना था तो या तो अपने नाम रिलीज डीड आप से निष्पादित करवा कर उस का पंजीकरण करवाना था। चूँकि आप को उन्हों ने कुछ पैसे भी दिए हैं तो यह एक प्रकार से भूमि का विक्रय भी है जिस का भी पंजीकरण होना जरूरी था। पंजीकरण के लिए यह आवश्यक था कि आप को उपपंजीयक के समक्ष ले जाया जाए और वहाँ के रजिस्टरों पर तथा दस्तावेज की दूसरी प्रति पर भी आप के हस्ताक्षर कराए जाएँ।

यदि इस तरह का कोई हस्तान्तरण दस्तावेज पंजीकृत नहीं हुआ है तो पिता द्वारा इस तरह का दस्तावेज लिखा लेने से कोई फर्क नहीं पड़ता है। आप पुश्तैनी संपत्ति में अपना हिस्सा प्राप्त करना चाहते हैं तो तुरन्त बंटवारे तथा अपना हिस्सा अलग कर उस का पृथक कब्जा देने के लिए वाद सक्षम न्यायालय में संस्थित करें, तथा उक्त संपत्ति या उस के किसी भी हिस्से को बेचने या किसी भी प्रकार से खुर्द-बुर्द करने पर रोक लगवाएँ।

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समस्या-

रियाज़ुद्दीन ने बिलासपुर, जिला गौतम बुद्ध नगर, (उ.प्र.) से पूछा है-

मेरे ससुर साहब ने 15 साल पहले एक प्लॉट खरीदा था शाइन बाग दिल्ली में उस समय किसी व्यक्ति ने मेरे ससुर साहब से कह कर कि एक ग़रीब फैमिली है अपने यहाँ रेंट पर रख लो। उन्होंने उस को रख लिया, वो भी विना रेंट के  15 साल तक उस से कोई किराया भी नहीं लिया। अब उनको उस प्लाट पर निर्माण करना है। लेकिन वह औरत उस प्लाट को खाली नहीं कर रही। बोलती है मुझ को दो फ्लोर बना कर दो या आधा मकान दो। मेरी पास इस के पेपर हैं, सब कुछ है, और एक दो बदमाशों से भी जा कर मिल ली है वो। उस औरत के आदमी की मृत्यु भी हो चुकी है। अब हम क्या कर सकते हैं। कृपया हमारी मदद करें।

समाधान-

रियाजुद्दीन जी, अपनी किसी संपत्ति पर जब भी किराएदार या लायसेंसी के रूप में किसी को व्यक्ति को कब्जा दिया जाए तो उस की लिखित संविदा की जानी चाहिए, जिस पर दोनों पक्षकारों के सिवा कम से कम दो गवाहों के हस्ताक्षर हों।  बेहतर हो यदि उस संविदा को उचित मूल्य के गैरन्यायिक स्टाम्प पर लिखा जाए और नोटेरी से तस्दीक करा ली जाए। नोटेरी के रजिस्टर में पक्षकारों के साथ-साथ गवाहों के भी हस्ताक्षर कराए जाएँ। इस दस्तावेज को सुरक्षित रखा जाए। इस से भविष्य में यह साबित करने में आसानी रहे कि भूमि या परिसर किराए पर या लायसेंस पर उपयोग के लिए दिया गया था। यदि आप के ससुर साहब के पास इस तरह का कोई दस्तावेज या मामूली लिखत भी हो तो इस स्थिति में वह काम आएगा। यदि कोई भी दस्तावेज नहीं हो तो वहाँ जिस का कब्जा है उसकी किसी तरह की अभिस्वीकृति हो जिस का कोई सीधा या परिस्थिति जन्य सबूत हो।

यदि यह सब नहीं है तो यह माना जाएगा कि आप के ससुर ने उक्त संपत्ति को खुला छोड़ दिया था और फिर वर्तमान कब्जाधारी उस पर अपना काम करने लगा और आप के ससुर ने 12 वर्ष से अधिक से उस संपत्ति पर अपना कोई दावा नहीं किया। अवधि अधिनियम (लिमिटेशन एक्ट) के अनुसार 12 वर्ष से अधिक का कोई कब्जा हो जाने पर उस से कब्जा वापस लेने के लिए दावा नहीं किया जा सकता। इसी को एडवर्स पजेशन कहा जाता है। यदि उस से जबरन कब्जा लिया जाता है तो यह गैर कानूनी होगा और वर्तमान कब्जाधारी धारा  145 दंड प्रक्रिया संहिता के अंतर्गत कब्जा वापसी का प्रार्थना पत्र दे सकता है और उसे कब्जा वापस दिलाया जा सकता है।

आप के ससुर साहब के पास उस प्लाट के स्वामित्व का कोई सबूत जरूर होगा। उस के साथ यदि आप उस कब्जाधारी का कब्जा 12 वर्ष से कम का साबित कर सकें, या फिर यह साबित कर सकें कि वह जमीन / परिसर किराए पर दिया गया था और कम से कम एक बार किराया जरूर लिया गया था। तो आप को दीवानी का कोई अच्छा वकील उस प्लाट पर अपना कब्जा वापस प्राप्त करने का रास्ता सुझा सकता है। इसलिए हमारा सुझाव है कि आप ये सब सबूत या गवाही इकट्ठा करें और फिर किसी अच्छे दीवानी काम करने वाले वकील से मिलें और रास्ता निकालें। वैसे हमें लगता है कि इस जमीन का कब्जा वापस लिया जा सकता है। कानूनी रास्ते में अभी हमारे देश में बहुत समय लगता है। इस कारण लोग मजबूरी में कानूनी रास्ता अपनाने के स्थान पर बहुत कम प्रतिफल में समझौते करना पसंद करते हैं। यदि आप को लगे कि कोई सबूत नहीं हैं जिस से कानूनी तरीके से संपत्ति को वापस लिया जा सके तो बेहतर है कि आपस में ऊंच नीच कर के ही किसी तरह से संपत्ति वापस प्राप्त की जाए। पूरी नहीं तो आधी ही प्राप्त की जाए।

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समस्या-

परमजीत खन्ना ने मरीवाला टाउन, मणिमाजरा, चंडीगढ़ से पूछा है-

म दो भाई बहन हैं। मेरे पापा को मेरे दादा जी से 1974 में संपत्ति विरासत में मिली थी। मेरे दादा जी को 1911 मे मेरे परदादा जी से संपत्ति विरासत मे मिली थी। मेरे पापा ने आधी संपति बेच दी। आधी संपत्ति की वसीयत मेरे भाई के नाम कर दी। मेरे पापा की मृत्यु 2016 मे हो गयी मेरे भाई  ने संपत्ति अपने नाम करवा ली। क्या इस संपत्ति में मेरा हिस्सा मिल सकता है?

समाधान-

बिलकुल आप को पिता और दादा से आई इस पुश्तैनी संपत्ति में आप का हिस्सा प्राप्त हो सकता है.

आप को इतना करना होगा कि आप जो संपत्ति आपके दादा जी को विरासत में उन के पिता से प्राप्त हुई थी उस का तथा आप के दादा जी जो संपत्ति उन के पिता से विरासत में मिली थी उस का रिकार्ड या सबूत जुटाना होगा। क्यों कि आप के हिस्से का निर्धारण उसी के आधार पर किया जा सकता है। फिलहाल हम आप के द्वारा दिए गए तथ्यों के आधार पर हमारी राय बता रहे हैं।

आप के पापा को जो संपत्ति 1974 में विरासत में मिली थी वह पुश्तैनी और सहदायिक संपत्ति थी। इस तरह उस संपत्ति में उन की संतानों का जन्म से ही अधिकार उत्पन्न हो गया था। 2005 में पारित कानून से पुत्रियों को भी सहदायिक संपत्ति में पुत्र के समान अधिकार उत्पन्न हो गया है। इस तरह आप के पिता ने पुश्तैनी संपत्ति में जो हिस्सा बेचा वह उन का हिस्सा बेचा है। जो बचा उस में आप का व भाई का हिस्सा मौजूद था।

आपके पिता ने वसीयत से जो संपत्ति आप के भाई को दी है वह वसीयत करना उचित नहीं है। आप के पिता केवल अपने हिस्से की जमीन वसीयत कर सकते थे। न कि पुत्र व पुत्री के हिस्से की जमीन। इस तरह वसीयत का कोई मूल्य नहीं है। आप के पिता को जो कुछ विरासत में  मिला था उस की एक तिहाई संपत्ति आप का हिस्सा है और आप उसे प्राप्त करने के लिए बंटवारे का वाद अपने भाई के विरुद्ध कर सकती हैं और अपना हिस्सा प्राप्त कर सकती हैं।

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समस्या-

दुर्गेश शर्मा ने मदनगंज किशनगढ़, जिला अजमेर, राजस्थान से पूछा है-

मेरे दादा जी दो भाई थे, उनके बड़े भाई ने शादी नहीं की थी और ना ही किसी को गोद लिया था। उन के पिता की मृत्यु के समय मेरे दादा जी की उम्र कम थी तो उन के चाचा जी ने सारी ज़मीन खुद के नाम कर ली और उन्हें कुछ हिस्सा नहीं दिया। कुछ समय बाद मेरे दादा जी ने उन से कुछ ज़मीन खरीदी थी हम को इस बारे मे पता था परंतु हम कभी हमारे गाँव नहीं गये। लेकिन मेरे दादा जी के मृत्यु के बाद हम गाँव गये तो हम को बोला के आप के दादा जी ने सारी ज़मीन बेच दी है हम को। परंतु इस के बारे मे मेरे पापा को कुछ जानकारी नहीं, कब उन से ये सब करवा लिया गया, और आज भी हम को विरासत की ज़मीन नहीं मिली, अब हम क्या कर सकते हैं?

समाधान-

प ने अपनी समस्या में जो विवरण दिया है वह कहानी मात्र है। उस से यह पता नहीं लगता कि आप के दादाजी के पिता की जो जमीन थी वह कौन सी थी। उस के तत्कालीन खसरा नं. और वर्तमान खसरा नंबर कौन से हैं। राजस्थान में राजस्व विभाग के रिकार्ड में सभी भूमि का रिकार्ड होता है। जो जमीन आबादी में परिवर्तित हो जाती है वह पंचायत, नगर पालिका/ परिषद / निगम या विकास प्राधिकरण के नाम दर्ज होती हैं। शेष भूमि उस के खातेदारों के नाम दर्ज होती हैं। इस का वर्तमान रिकार्ड राजस्व विभाग की वेबसाइट अपना खाता पर देखा जा सकता है।

इस तरह आप उक्त वेब साइट देख कर पता लगाएँ कि दादाजी के पिता की जो जमीन थी वह कौन सी हो सकती है। इस तरह आप संभावित खसरा नं. पता लगा लें। वर्तमान रिकार्ड के पहले का करीब सौ वर्षों तक का रिकार्ड राजस्व विभाग में मिल सकता है। पुराना रिकार्ड अजमेर राजस्व मंडल के रिकार्ड रूम में मिल जाएगा। इस में खोज करवा कर या स्वंय निरीक्षण कर के आप पता लगाएँ कि आप के दादा जी के पिता के नाम कौन सी और कितनी जमीन थी। वह जमीन किस आधार पर आप के दादाजी के चाचा के नाम आई। आप के दादाजी ने कौन सी जमीन खरीदी थी और वह जमीन कहाँ गयी। यह सब रिकार्ड देख कर आप पता लगा सकते हैं और उस रिकार्ड की सत्यापित प्रतिलिपियाँ प्राप्त कर सकते हैं।

यह सारा रिकार्ड पता लग जाने के बाद आप अजमेर में किसी अच्छे राजस्व मामलों के  वकील से मिल कर पता लगा सकते हैं कि आप को अब दादाजी के पिताजी की संपत्ति में से कुछ मिल सकता है या नहीं। यदि मिल सकता है तो कैसे मिल सकता है।

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माता-पिता के प्रति कानूनी दायित्वों का त्याग संभव नहीं है।

November 3, 2018 को वेबसाईट प्रशासक द्वारा लिखित

समस्या-

उदय कुमार ने ग्राम गोबिन्दपुर, पोस्ट मांझागढ़, जिला गोपालगंज, बिहार से पूछा है-

मेरे एक मित्र की समस्या है कि वह अपने माता-पिता की सुख-दुख, परवरिश, बुढ़ापे के लिए अपना हक व हिस्सा छोड़ना चाहता है, यह कैसे संभव है बताएँ?

 समाधान-

प के प्रश्न में दो चीजें सम्मिलित हैं जिन्हें आप के मित्र त्यागना चाहते हैं। पहली तो यह कि वे अपने माता-पिता के प्रति अपने कानूनी दायित्वों के निर्वाह को त्याग देना चाहते हैं।  दूसरा यह कि माता-पिता की जो भी संपत्ति है उस में अपना उत्तराधिकार भी त्याग देना चाहते हैं।

माता-पिता का संतानों के साथ और संतानों का माता-पिता के साथ संबंध और एक दूसरे के दायित्व और अधिकार किसी कानून से पैदा नहीं होते हैं। वे प्राकृतिक संबंध हैं। कोई व्यक्ति चाहे तो भी इन संबंधों को किसी घोषणा से या कानून से समाप्त नहीं कर सकता। केवल दत्तक ग्रहण का कानून है जिस में दत्तक दे दिए जाने पर माता –पिता अपने पुत्र /पुत्री पर अपना अधिकार और दायित्व दोनों ही समाप्त कर देते हैं। फिर भी यदि किस संपत्ति में दत्तक जाने वाले का अधिकार पहले ही उत्पन्न हो चुका होता है तो उस संपत्ति में दत्तक गई संतान का अधिकार समाप्त नहीं होता।

माता पिता की संपत्ति में आप के मित्र का अधिकार अभी उत्पन्न ही नहीं हुआ है। वह तो उन की मृत्यु के उपरान्त उत्तराधिकार खुलने पर पैदा होगा। जो अधिकार आप के मित्र को अभी मिला ही नहीं है उसे वह कैसे त्याग सकता है? यदि कोई पुश्तैनी –सहदायिक संपत्ति हो और उस में कोई अधिकार आपके मित्र का पहले ही /जन्म से उत्पन्न हो चुका हो तो उसे जरूर वह किसी अन्य के हक में त्याग सकता है।

इसी तरह माता-पिता के प्रति उन की असहायता की स्थिति में उन के पालन पोषण का जो दायित्व है वह भी किसी भी तरीके से नहीं त्यागा जा सकता। वैसे भी जिस का दायित्व होता है वह व्यक्ति कभी अपने दायित्व को नहीं त्याग सकता।

कोई भी व्यक्ति अपने माता-पिता, पत्नी और अपनी संतानों के प्रति अपने कानूनी दायित्वों को कभी नहीं त्याग सकता। इस तरह आप के मित्र की समस्या का कोई हल नहीं है।

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समस्या-

सोनू कुमार ने सलेमपुर, जिला देवरिया, उत्तरप्रदेश से पूछा है-

मारी एक सौतेली बहन है, पिताजी के मर जाने के बाद वो प्रॉपर्टी में हिस्सा मांग रही है। जबकि माँ अभी जिन्दा है।  वो धमका रही है।  क्या वो प्रॉपर्टी में हिस्सेदार है या नहीं? कृपया बताएँ?

समाधान-

प के पिता की मृत्यु के साथ ही आप के पिता की संपत्ति के लिए उत्तराधिकार खुल चुका है। उन की जो भी संपत्ति है उस में हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम की धारा 8 के अंतर्गत सभी उत्तराधिकारियों के अधिकार निश्चित हो चुके हैं।

आप के पिता की मृत्यु के बाद उन की जीवित पत्नी अर्थात आप की माता जी तथा सभी संतानों का बराबर का हक उन की संपत्ति में उत्पन्न हो गया है और कोई भी उत्तराधिकारी आप के पिता द्वारा छोड़ी गयी संपत्ति के बंटवारे की मांग कर सकता है।

आप की सौतेली बहिन का भी अपने पिता की संपत्ति में अधिकार उत्पन्न हो चुका है। वह आप से उस के अधिकार की मांग कर रही है तो आप आपसी सहमति से बंटवारा कर के उसे उस का हिस्सा दे सकते हैं। या उस के हिस्से के बराबर धन उसे दे कर उस का हिस्सा शेष सभी या किसी एक उत्तराधिकारी के पक्ष में रिलीज करवा कर इस विवाद का निपटारा कर सकते हैं। अन्यथा स्थिति में आप की सौतेली बहिन बंटवारे का वाद संस्थित कर सकती है।

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किराएदार से कोई जबरन मकान खाली नहीं करवा सकता।

October 30, 2018 को वेबसाईट प्रशासक द्वारा लिखित

समस्या-

विकास ने देहरादून (उत्तराखंड) से पूछा है

मैं देहरादून में एक किराए के कमरे में रहता हूं । यह मकान एक विधवा महिला का है जिनकी वर्ष 2016 में मृत्यु हो चुकी है उनके दो पुत्र, दो पुत्रियां हैं सभी विदेशों में सेटल्ड है।  यहां मेरे परिवार के अलावा कोई नहीं रहता है।  मैं इस कमरे में वर्ष 2011 से रह रहा हूं और नियमित रूप से किराया तथा बिजली पानी का बिल का भुगतान करता आ रहा हूं और अभी भी कर रहा हूं।  महिला भवन स्वामी के समय कोई किरायानामा नहीं बनाया गया था। लेकिन उनकी मृत्यु के बाद से उनके बड़े पुत्र ने मेरे साथ एक 11 माह का किराया नामा बनाया 1 जून 2017 से 31 अप्रैल 2018 तक का और फिर दूसरा किरायानामा 1 जून 2018 से 31 अप्रैल 2019 तक बनाया है। जिसमें किराए की दर, संपूर्ण भवन का बिजली- पानी का भुगतान मुझे वहन करना लिखित है। मैं नियमित रूप से किराया, व बिलों का भुगतान करता आया हूं।  परंतु वे अब इस मकान को बेचना चाहते हैं इसलिए मुझे 15 दिसंबर 2018 तक मकान खाली करने के लिए कह रहे हैं।  मेरे लिए मकान किराए पर ले पाना संभव नहीं हो पा रहा है।  वे इस दिसंबर 2018 तक बेच कर जाना चाहते हैं। तो क्या अब मुझे उनके अनुसार कमरा खाली करना होगा या मैं माननीय न्यायालय से कमरा खाली नहीं करने का स्थगन आदेश प्राप्त कर सकता हूं, स्थगन आदेश कितना प्रभावी हो सकता है। मेरे पास किराया भुगतान ,बिजली व पानी के बिलों की पिछले कुछ माह की ऑनलाइन भुगतान मौजूद है। मेरे पास इस पते का वोटर कार्ड भी मौजूद है।  मैं केंद्र सरकार की सेवा में कार्यरत हूं।  मैं और मेरी पत्नी इस कमरे पर रहते हैं।  क्या भवन स्वामी को पूर्ण अधिकार है कि वह जब चाहे तब मात्र एक ईमेल के माध्यम से फॉर्मल नोटिस भेजकर किसी को घर खाली करने के लिए बाध्य कर सकता है?   कृपया उचित मार्गदर्शन करें।

समाधान-

ब से पहले तो आप यह बात गाँठ बांध लें कि कोई भी व्यक्ति किसी भी व्यक्ति से जो किसी अचल संपत्ति पर काबिज है उस संपत्ति को जबरन नहीं छीन सकता, चाहे उसे उस संपत्ति पर कब्जा प्राप्त करने का अधिकार हो या न हो। किसी भी व्यक्ति से किसी भी संपत्ति का कब्जा या तो उस व्यक्ति की सहमति से लिया जा सकता है या फिर न्यायालय के की डिक्री या आदेश के निष्पादन में प्राप्त किया जा सकता है। यदि इस के विपरीत कोई जबरन कब्जा छीनता है तो यह अपराध है इस की तुरन्त पुलिस में रिपोर्ट कराई जानी चाहिए तथा तुरन्त ही उप जिला दंडनायक को धारा 145 दंड प्रक्रिया संहिता में आवेदन किया जाना चाहिए कि फलाँ व्यक्ति ने उस के कब्जे से संपत्ति बलपूर्वक छीन ली है उस संपत्ति का कब्जा दिलाया जाए।

आप किसी संपत्ति पर एक किराएदार की हैसियत से काबिज हैं। उस संपत्ति के स्वामी की मृत्यु हो गयी है। पुत्र ने आप से 11 माह का किरायानामा लिखा है, फिर दोबारा 11 माह का किरायानामा लिखा है। 11 महा का किराया नामा लिखने का कारण मात्र इतना है कि इस से अधिक अवधि का लिखा जाता ह तो दस्तावेज पर स्टाम्प ड्यूटी अधिक देनी होती। यह किरायानामा की अवधि समाप्त हो जाने पर भी किराएदारी तब तक विधिक रूप से जारी रहती है जब तक कि स्वयं किराएदार परिसर खाली न कर दे या फिर मकान मालिक किसी न्यायालय से मकान खाली कराने की डिक्री प्राप्त न कर ले। अब पुत्र संपत्ति को बेचना चाहता है। लेकिन यदि कोई अपनी संपत्ति को बेचना चाहता है तो उस कारण से संपत्ति पर से किराएदार से मकान खाली कराने का अधिकार उत्पन्न नहीं हो जाता।  यदि आप के मकान मालिक ने आप को ई-मेल से सूचना दी है कि वह मकान बेचना चाहता है और मकान खाली करें। तो इस ई-मेल संदेश को संभाल कर रखें तथा मोबाइल या कम्पयूटर में भी सुरक्षित रखें। यह एक सबूत है जो यह साबित करेगा कि यही वास्तविक कारण है जिस से भू-स्वामी मकान खाली कराना चाहता है। यदि भू-स्वामी इसी आधार पर आप के विरुद्ध मकान खाली कराने का मुकदमा करे तो वह अदालत से भी खाली कराने की डिक्री प्राप्त नहीं कर सकेगा। उसे अदालत में किसी और आधार का सहारा लेना पड़ेगा। तब उक्त ई-मेल यह सबित करने के लिए आप के काम आएगा कि मकान मालिक का मकान खाली कराने का उद्देश्य तो मकान बेचना है।

यदि आप को लगता है कि आप का भू-स्वामी जबरन गुंडागर्दी कर के मकान खाली करवा सकता है तो आप दीवानी न्यायालय में दीवानी वाद दायर कर के इस आशय की अस्थायी और स्थायी निषेधाज्ञा प्राप्त कर सकते हैं कि आप का भू-स्वामी बिना किसी विधिक प्रक्रिया अपनाए आप से जबरन मकान खाली न कराए। यदि ऐसी निषेधाज्ञा आप प्राप्त करते हैं तो आप के साथ जबरदस्ती होने पर आप तुरन्त पुलिस को संपर्क कर सकते हैं।

समस्या

भारत सिंह, गाँव मानपुरा गुजराती, तहसील नरसिंहगढ़, जिला राजगढ़,  मध्यप्रदेश ने पूछा है-

मारे दादा जी के नाम की खेती की ज़मीन थी जो उन्हे उत्तराधिकार मे उनके पिता से प्राप्त हुई थी 1960 के दशक में जो दूसरे गाँवं में थी। कुछ समय के बाद हमारे दादा जी ने वो ज़मीन बेच दी  और दूसरे गाँव में 3 बीघा उनके नाम से तथा 4 बीघा दादी के नाम से खरीद ली।  हमारे दादा जी के दो पुत्र थे एक मेरे पापा दूसरे मेरे चाचा। मेरे पिता जी का देहांत 1993 में हो गया।  जिसके बाद मेरे चाचा ने दादा दादी को बहला फुसला के पूरी ज़मीन उनके नाम 2011 में करवा ली, हमें और हमारे भाई को बिना बताए। जिसकी जानकारी हमें अभी लगी तो मैने वकील से पूछताछ की तो उन्होंने कहा प्रॉपर्टी उनके नाम से खरीदी हुई है वो जिसे चाहे दे सकते हैं।  वकील को दूसरे गांव का ज़रूर नहीं बताया कि वहाँ से बेचकर यहाँ खरीदी है।  आप से निवेदन है कि मुझे क्या कार्यवाही करनी चाहिए जिससे हमें भी हमारे पिता का हिस्सा मिल जाए। और क्या क्या डॉक्युमेंट इकट्ठे करने पड़ेंगे? अभी तक दादा दादी के नाम से हमें कुछ भी प्राप्त नाहीं हुआ है। दादा दादी चाचा के सपोर्ट में है। जो नामानन्तरण हुआ है उसमें ये ज़िक्र है हमारी उम्र अधिक हो जाने से हम हमारी ज़मीन हमारे एकमात्र पुत्र को दे रहे हैं।

समाधान-

प की समस्या गंभीर है और विवरण अपूर्ण है। आप के दादाजी को उक्त जमीन 1960 के दशक में उत्तराधिकार में प्राप्त हुई। तब तक हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम 1956 प्रभावी (17.06.1956) हो गया था। इस तरह यदि यह जमीन आपके दादा जी के पिता की स्वअर्जित भूमि थी तो वह उत्तराधिकार अधिनियम के अनुसार आपके दादाजी को उत्तराधिकार में मिली और वे उस जमीन के स्वामी हो गये। यह जमीन सहदायिक नहीं हो सकती थी यदि यह उक्त अधिनियम प्रभावी होने के पहले सहदायिक नहीं हो गयी हो। क्यों कि इस अधिनियम में सहदायिक संपत्ति के अस्तित्व में आने की स्थिति को समाप्त कर दिया गया है। हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम 1956 के अनुसार उत्तराधिकार में प्राप्त संपत्ति स्वअर्जित संपत्ति जैसी ही है।  इस का अर्थ है कि यदि यह जमीन आपके दादाजी को भी उन के पिता, दादा या परदादा से प्राप्त हुई होती तभी वह सहदायिक हो सकती थी। आप को इस बात का दस्तावेजी सबूत तलाशना होगा कि पूर्व में जो जमीन  आप के दादा जी ने बेची वह उन के पिता को भी उत्तराधिकार में पिता से प्राप्त हुई थी। इस के बाद आपको यह सबूत लाना होगा कि वह जमीन बेची उस से जो धन प्राप्त हुआ उसी से वर्तमान जमीन खरीदी गयी। तब आप यह स्थापित कर पाएंगे कि उक्त जमीन सहदायिक है उस में आपके पिता और आप का जन्म से अधिकार है। यदि ये दोनों तथ्य स्थापित नहीं कर सके तो वर्तमान भूमि दादाजी की स्वअर्जित भूमि है और उसे वे जिसे चाहें दे सकते हैं। आप का कोई कानूनी अधिकार उस पर नहीं है।

दूसरे आप के द्वारा दिए गए विवरण से पता लगता है कि नामान्तरण के माध्यम से जमीन चाचा की हो गयी है। लेकिन नामान्तरण का आधार क्या है? यह स्पष्ट नहीं है। यदि दान करना है तो उस के लिए दान पत्र पंजीकृत होना आवश्यक है। यदि वसीयत है तो उस के आधार पर दादा दादी के जीवित रहते नामान्तरण नहीं हो सकता।  इस कारण आपको यह भी जानकारी करनी चाहिए कि नामान्तरण का आधार क्या है? क्या उस आधार पर नामांतरण हो सकता है। नामांतरण को चुनौती दी जा सकती है, यदि वह कानून के अनुसार नहीं हो। लेकिन आप को उक्त संपत्ति में से तभी कुछ प्राप्त हो सकता है जब कि आप को उस में कोई अधिकार हो। आप के विवरण से नहीं लग रहा है कि उक्त संपत्ति में आपका कोई अधिकार है। चाचा ने दादा दादी से किसी तरह जमीन अपने नाम करवा ली है तो उसे चुनौती देने का आप को कोई अधिकार नहीं है। यदि इसी तरह आप दादा दादी से उक्त जमीन अपने नाम करवा लेते तो चाचा को चुनौती देने का कोई अधिकार नहीं होता।

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