संपत्ति Archive

समस्या-

चंद्रप्रकाश ओझा ने गांव-छत्तरगढ़, जिला-बीकानेर, राज्य-राजस्थान से पूछा है-

मेरे पिताजी को 1977 में छत्तरगढ़ जिला बीकानेर में भूदान यज्ञ बोर्ड ने 25 बीघा जमीन आवंटित की। राजस्व रिकार्ड में यह जमीन भूदान यज्ञ बोर्ड के नाम दर्ज थी तथा मेरे पिताजी आवंटी थे। राज्य सरकार ने भूदान बोर्ड के सभी आवंटियों को खातेदारी अधिकार देने का निर्णय किया तथा भूदान बोर्ड को अपने आवंटियों के नाम सपुष्ट सूची में भेजकर छत्तरगढ़ तहसीदार को खातेदारी देने के आदेश देने के लिए अधिकृत किया जिसके तहत भूदान बोर्ड ने अधिकांश को खातेदारी अधिकार देने के लिए तहसीदार छत्तरगढ़ को अलग अलग सपुष्ट सूचियाँ भेजकर सूची में शामिल आवंटियों को खातेदारी अधिकार देने को कहा। जिसमे से अधिकांश को खातेदारी अधिकार दे दिए गए। भूदान बोर्ड ने 27 जुलाई 2018 को जो सूची भेजी उसमें मेरे पिताजी का नाम भी था, लेकिन खातेदारी मिलती उससे पहले ही 17 जुलाई 2018 को 99 वर्ष की उम्र में उनका स्वर्गवास हो गया।

मेरे पिताजी ने अपने जीवन काल में सन 2012 में रजिस्टर्ड वसियत कर अपनी सारी सम्पति अपने पोते (मेरे पुत्र के) नाम कर दी थी। तथा वसीयत में ये भी लिख दिया था कि मेरी मृत्यु के बाद भी अगर कोई सम्पति मेरी बनती है तो उसका स्वामित्व भी मेरे इस पोते के नाम रहेगा । मेरे माता- पिता ने मेरे छोटे भाई, उसकी पत्नी व बच्चों को 2007 में ही मारपीट करने,अभद्र व अमानवीय व्यवहार करने पर अपनी सारी चल व अचल सम्पत्ति से बेदखल कर अखबार में निकाल दिया था। मेरे पिताजी ने मेरे बेटे के नाम वसीयत की थी उसने तहसील में एक प्रार्थना पत्र के साथ रजिस्टर्ड वसीयत की प्रति व बेदखली की कंटिंग लगाकर, खातेदारी अपने नाम करने का निवेदन किया।

तहसीलदार ने जो सूची भूदान बोर्ड ने भेजी थी जिसमें 26 नाम थे उनको खातेदारी अधिकार देने के लिए अखबार में आपत्तियां आमंत्रित की । मेरे छोटे भाई ने आपत्ति लगा दी जिसमें उसने सभी वारिसान के नाम खातेदारी देने का लिखा। मेरे 4 बहनें भी हैं। जबकि उसे, उसकी पत्नी व बेटों को बेदखल किए 11 वर्ष हो चुके है।

अब तहसील द्वारा कोई निर्णय नहीं किया जा रहा। उनका कहना है कि खातेदारी से पहले ही आपके पिताजी की मृत्यु हो गई इसलिए वो गैर खातेदार हुए और गैर खातेदार की वसीयत मान्य नहीं है। जबकि राजस्व रिकार्ड में सभी आवंटियों के नाम इस प्रकार दर्ज है
खातेदार-भूदान यज्ञ बोर्ड
आवंटी-बाबूलाल ओझा

तहसील वालों का यह भी कहना है कि मृतक के भी नाम खातेदारी नहीं हो सकती, जबकि इससे पूर्व जिन 40 आवंटियों को खातेदारी अधिकार दिए गए उनमें कुछ मृतकों के नाम भी खातेदारी दी जा चुकी है। तहसील ऐसे दोहरे मानदंड क्यों अपना रही है।

क्या वसीयतकर्ता के ये लिखने के बाद भी कि “मेरी मृत्यु के बाद भी अगर कोई सम्पति मेरे नाम होती है तो उसका अधिकार भी उसे होगा जिसके हक में वसीयत की गई है।” वसीयतकर्ता की ऐसी इच्छा के बाद भी क्या तहसीलदार ऐसा कर सकते है?

मेरे पिताजी को भूदान बोर्ड ने 1977 में ये भूमि आवंटित करते हुए भूदान बोर्ड का पट्टा दिया था। तब से पिछले 41सालों से खेती कर रहे है ।

कृपया मार्गदर्शन करें कि मेरे पिता की वसीयत व उनकी इच्छानुसार खातेदारी हो सकती है क्या? इसके लिए क्या प्रक्रिया अपनाई जाए? हालांकि अभी तो राजस्थान में विधानसभा चुनावों की आचार संहिता लगी हुई है इसलिए किसी को भी खातेदारी अधिकार नही दिए गए है लेकिन आचार संहिता हटते ही खातेदारी प्रक्रिया शुरू हो जाएगी । इसलिए मार्गदर्शित करें कि इस एक माह की अवधि में क्या प्रक्रिया अपनाई जाए कि सभी के साथ हमारे प्रकरण का भी निस्तारण हो सके।

 

समाधान-

हसील आप मामले में आपके पिता के वसीयती के नाम खातेदारी न देने के जो कारण बता रही है वे सभी बहाने हैं। तहसील को बताना चाहिए कि जो नहीं किया जा रहा है वह किस कानून और नियम के अंतर्गत किया जा रहा है। लेकिन तहसील में तो यह सब क्लर्क और अधिकारी मौखिक रूप से कह रहे होंगे। उन्हों ने अभी तक कोई निर्णय नहीं किया है। वैसे भी आम धारणा यह है कि राजस्थान की तहसीलों में बिना धन खर्च किए कोई फाइल आगे नहीं सरकती है। हमें आप के मामले में ऐसा ही कोई पेच नजर आता है।  मौखिक रूप से जो कुछ तहसील कह रही है उस में से कोई भी तर्क किसी कानून या नियम के अंतर्गत नहीं है। अभी तक तहसील ने आप की खातेदारी की अर्जी को लिख कर अस्वीकार नहीं किया है।

अभी आचार संहिता है तो इस अवधि में आप आरटीआई के माध्य़म से पूछ सकते हैं कि वसीयती के नाम पर खातेदारी  दिए जाने का मामला क्यों अभी तक लंबित है? उस के कारण क्या हैं? यदि कोई नियम या कानून आड़े आ रहा है तो वह बताया जाए। यदि तहसली आरटीआई के अंतर्गत कोई कारण बताती है तो उस उत्तर के आधार पर आगे का उपाय तय किया जा सकता है। उस के आधार पर रिट याचिका भी उच्च न्यायालय में प्रस्तुत की जा सकती है।  यदि कोई कारण बताया जाता है तो उस के आधार परआगे का उपाय तय किया जा सकता है।

समस्या-

अजय कुमार  ने  भरतपुर, राजस्थान से पूछा है –

 मेरी एक जमीन को खरीदने का सौदा एक व्यक्ति ने मेरे साथ किया, जिसके लिए उसने मुझे ने अग्रिम राशि के तौर पर 50 लाख रुपए दिए और एक एग्रीमेंट किया जिसमें बकाया राशि 51 लाख रुपये 15 माह में चुकाने पर रजिस्ट्री करने का वायदा मुझ से कराया। मुझ से खरीददार ने 40 लाख का एक चैक सीक्योरिटी के बदले ले लिया। लेकिन परिवादी ने अपना करार पूरा नहीं किया और करार करने के अगले महीने ही अपनी राशि की वापस मांग की तो मैंने सदभावना में उसकी कुछ राशि 14 लाख नकद जिसका लिखित में अपनी कच्ची खाता बही में एंट्री की और 20 लाख परिवादी के खाते में ट्रांसफर कर दिए। यह रकम किश्तों में परिवादी को चुका दी, लेकिन परिवादी ने इसके बाबजूद भी   बैंक से चैक बाउंस करा कर कोर्टमें 138 एनआई एक्ट का मुकदमा कर दिया है। जिसमें उसने मुझ से वापस प्राप्त कर ली गयी राशि का कोई जिक्र नही किया है और पूरा पैसा मांग रहा है। मुकदमा अभी अभियोजन की गवाही में चल रहा है । खरीददार ने इंटरिम राशि की मांग की है। अब उसे इंटरिम राशी न मिले उसके लिए क्या करना होगा? और परिवादी के खिलाफ क्या कानूनी कार्यवाही इस स्टेज पर की जा सकती है? कृपया उचित सलाह दें।

समाधान-

किसी भी प्रकरण में जो न्यायालय में लंबित हो उस में उस प्रकरण से संबंधित पत्रावली के अवलोकन व अध्ययन के बिना कोई पुख्ता सलाह देना संभव नहीं होता है। फिर भी हम आप के द्वारा बताए गए तथ्यों व विवरण के आधार पर अपनी राय यहाँ प्रकट कर रहे हैं।

आप के व खरीददार के मध्य जो करार हुआ था वह खरीददार ने भंग कर दिया। दूसरा मोखिक करार यह हुआ कि आप उस के द्वारा आप को  दी गयी राशि उसे वापस लौटा देंगे। आप ने 14 लाख नकद लौटा दिए जिस की आपने कोई रसीद नहीं ली केवल अपनी बही में अंकन किया है। यदि यह बही बिजनेस के संबंध में दिन प्रतिदिन पूरी सचाई के साथ रखी जाती है तो इस पर न्यायालय विश्वास कर सकता है। क्यों कि इस में कैश इन हैंण्ड उस दिन 12 लाख रुपए कम होना बताया गया होगा जो आप के पास उपलब्ध होगा। बाकी 20 लाख रुपए जो आप ने खाते में स्थानान्तरित किए हैं उस का सबूत तो बैंक खाते के स्टेटमेंट से हो जाएगा।

आप के पास इस मामले में पहले हुआ एग्रीमेंट है, उस में सीक्योरिटी के रूप में दिए गए चैक का नंबर होगा तथा यह भी लिखा गया होगा कि यह चैक सीक्योरिटी के रूप में दिया गया है। यदि ऐसा कथन एग्रीमेंट में या किसी लिखत में है तो इस से यह साबित होता है कि चैक सीक्योरिटी के रूप में दिया गया था न की किसी दायित्व के भुगतान के रूप में। इस लिखत के अदालत में पेश कर देने से प्रथम दृष्टया यह साबित होगा कि चैक सीक्योरिटी के बतौर दिया गया था। वैसी स्थिति में धारा 138 परक्राम्य विलेख अधिनियम का यह प्रकरण पोषणीय नहीं रह जाएगा। इस से अन्तरिम राशि दिलाने का जो आवेदन दिया गया है वह निरस्त कराया जा सकता है। अंतिम रूप से भी इस आधार पर यह मुकदमा खारिज हो सकेगा।

आप क्या कार्यवाही कर सकते हैं? इस का सीधा उत्तर यह है कि खऱीददार ने आप के साथ धोखाधड़ी की है। ऐसा लगता है कि उस का पहले से ही इरादा ठीक नहीं था। उस ने इस तरह चारा डाल कर आप को फँसाया है। तो आप पुलिस में धोखाधड़ी की रपट लिखा सकते हैं। यदि पुलिस कार्यवाही न करे तो एस पी को परिवाद दे सकते हैं, फिर भी कार्यवाही न होने पर न्यायालय में अलग से परिवाद प्रस्तुत करवा सकते हैं। बेहतर हो कि इस मामले में किसी स्थानीय वरिष्ठ वकील की सलाह से काम करें।

समस्या-

अन्तर सोहिल ने सांपला मंडी, जिला रोहतक, हरियाणा से पूछा है-

मुरारीलाल और लाजसिंह दोनों चचेरे भाई प्लाट नम्बर 13, सांपला मण्डी हरियाणा में रहते थे। दोनों का कारोबार और परिवार एक साथ रहता था। गोहाना मंडी हरियाणा में दोनों, एक दुकान खसरा नमबर 30 और एक प्लाट खसरा नम्बर 31 में बराबर के साझीदार थे। मुरारीलाल की एक जमीन सांपला मंडी हरियाणा में दुकान नम्बर 13 की अकेले की मलकियत की थी।

मुरारीलाल का एक पुत्र शिवकरन और दो पुत्रियां हैं। मुरारीलाल की मृत्यु के कुछ वर्षों बाद सन 1973 में शिवकरन पुत्र (1973 में उम्र लगभग 30 वर्ष) और लाजसिंह के बीच एक अदला-बदली का समझौता सवा दो रुपये के स्टाम्प पेपर पर हुआ जिसमें लिखा गया कि लाजसिंह गोहाना की दोनों मलकियत से अपने साझेदारी का हक समाप्त करता है और शिवकरन गोहाना के दोनों जमीनों नम्बर 30 और 31 का अकेला मालिक होगा और सांपला की जमीन नम्बर 13 में कुछ हिस्सा लाजसिंह को कब्जा और मालिकाना हक देता है। दोनों भागीदार जब चाहे रजिस्ट्री करा सकते हैं। इस पत्र पर दोनों जगहों के नक्शे हैं, लाजसिंह और शिवकरन के साथ दो गवाहों के हस्ताक्षर हैं और यह पत्र उर्दू भाषा में लिखा हुआ है।

इसके बाद दोनों ने अलग-अलग कारोबार कर लिया और सांपला में नम्बर 13 पर अपने अपने हिस्से में रहते रहे। लाजसिंह का परिवार केवल उस हिस्से में रहता है, जिसपर समझौता पत्र में शिवकरन द्वारा लाजसिंह को हक और कब्जा दिया गया। 1996 में लाजसिंह की मृत्यु के पश्चात शिवकरन ने सांपला के अपने हिस्से में से आधी जमीन बेच दी और गोहाना की सारी जमीन पहले ही 1980 के आसपास बेच चुका था।

अब शिवकरन लाजसिंह के पुत्रों को जो लाजसिंह की अदला-बदली में मिली जमीन पर काबिज हैं उनकी रजिस्ट्री नहीं करवा रहा है। वो कहता है कि सारी जमीन मेरी है और तहसील में जमाबन्दी में और इंतकाल में मेरा और मेरी बहनो का नाम है। (जोकि उसने अक्तूबर 2018 में अपने नाम लिखाया है इससे पहले उसके पिता मुरारीलाल का नाम था) अब वो कहता है कि मैं ये सारी जमीन बेच दूंगा और लाजसिंह के पुत्रों को खाली करने के लिये कहता है। जबकि लाजसिंह के पुत्र और परिवार उस हिस्से में जन्मसमय से ही रहते आये हैं। 45 वर्षों से राशनकार्ड, वोटर कार्ड, बिजली का बिल और नगरपालिका में 8 वर्षों से हाऊसटैक्स (नगरपालिका बने 8 वर्ष ही हुये हैं) और पानी के बिल लाजसिंह के पुत्रों के नाम हैं।

अब लाजसिंह के पुत्रों को क्या करना चाहिये। उनके पास अदला-बदली के समझौते पत्र के अलावा कोई रजिस्ट्री नहीं है। उन्हें अपनी जगह बेचे जाने का डर है और मकान को तोडकर बनाना चाहते हैं। लाजसिंह के पुत्रों को क्या करना चाहिये?

समाधान-

प की इस समस्या में मूल बात यह है कि चचेरे भाइयों के बीच सहमति से पारिवारिक समझौता या बंटवारा (दोनों ही संविदा भी हैं) हो गया, जिस की लिखत भी मौजूद है। दोनों अपने अपने हिस्से पर काबिज हो गए। इस तरह काबिज हुए 45 वर्ष हो चुके हैं और किसी ने कोई आपत्ति नहीं की। लेकिन राजस्व रिकार्ड में टीनेंट के रूप में जो भी अंकन है वह अलग प्रकार का है। राजस्व रिकार्ड में जो भी अंकन है वह नामांतरण के कारण हुआ है। कानून यह है कि नामान्तरण किसी संपत्ति पर स्वामित्व का प्रमाण नहीं है। स्वामित्व का प्राथमिक प्रमाण तो कब्जा है और द्वितीयक प्रमाण संपत्ति के हस्तान्तरण के विलेख हैं।

हाँ लाजसिंह के पुत्रों के पास हस्तान्तरण के विलेख के रूप में 45 वर्ष पूर्व हुए बंटवारे / पारिवारिक समझौते की जो लिखत है उस के अनुसार दोनों पक्ष अपने अपने हिस्से पर काबिज हैं। इस तरह दोनों का अपने अपने हिस्से की जमीन पर कब्जा है जो प्रतिकूल कब्जा हो चुका है। किसी को भी उस कब्जे से दूसरे को हटाने के लिए किसी तरह का कानूनी अधिकार नहीं रहा है। यदि इसे बंटवारा न माना जा कर सम्पत्ति की अदलाबदली (एक्सचेंज) भी माना जाए तब भी अदला बदली की इस संविदा के अनुसार जब कब्जे एक दूसरे को  दे दिए गए हैं तो संविदा का भागतः पालन (पार्ट परफोरमेंस) हो चुका है और संपत्ति हस्तान्तरण अधिनियम की धारा 53-ए के अनुसार अब इस कब्जे को कोई भी नहीं हटा सकता है।

स तरह लाजसिंह के पुत्र जिस संपत्ति पर काबिज हैं उन का उस पर अधिकार एक स्वामी की तरह ही है। इस में उपाय यह है कि वे शिवकरण और मुरारीलाल के तमाम उत्तराधिकारियों को संपत्ति का पंजीयन कराने के लिए कानूनी नोटिस दें और नोटिस की अवधि समाप्त हो जाने पर पंजीयन कराने के लिए वाद संस्थित करें और वाद के दौरान अपने कब्जे में किसी तरह का दखल न करने के लिए मुरारीलाल के उत्तराधिकारियों के विरुद्ध अस्थायी निषेधाज्ञा हेतु आवेदन कर अस्थाई निषेधाज्ञा पारित कराएँ। इस काम के लिए कोई वरिष्ठ दीवानी मामलों के वकील की स्थानीय रूप से मदद लें तो बेहतर होगा।

समस्या-

स्वाति साहू ने राजा तालाब, गाँधी चौक, रायपुर, छत्तीसगढ़ से पूछा है-

मेरे दादा जी ने अपने स्वयं के पैसे से लिये हुए मकान में मेरी बेवा माता जी और हम पांच बहनों को अपने साथ रखा है, पिछले 30 साल से। दादा जी का निधन होने पर मेरे बड़े पापा और चाचा हम लोगों को घर खाली करने के लिए धमकी दे रहे हैं। दादा जी ने मम्मी के नाम पर वसीयत किये हैं। पर वो रजिस्टर्ड नहीं हुआ है, नोटरी से अटेस्टेड कराया है। जो कि तहसील में मान्य नही है। हमे क्या करना चाहिए जिससे हमें कोई घर से निकाल न पाए?

समाधान-

दादाजी की वसीयत के अनुसार मकान आप की मम्मी का है और आप को वहाँ से निकाला जाना गैर कानूनी होगा। इस कारण से आप सभी वहाँ से निकलने से साफ मना कर दें। बड़े पापा और चाचा वगैरा से कह दें कि वे यदि यह समझते हैं कि वे मकान खाली कराने के अधिकारी हैं तो अदालत में दावा करें, यदि अदालत से फैसला हो जाता है कि मकान हमें खाली करना होगा तो कर देंगे। पर किसी के कहने से न करेंगे।

किसी भी वसीयत का रजिस्टर्ड होना जरूरी नहीं है, यहाँ तक कि किसी स्टाम्प पेपर तक पर होना जरूरी नहीं है। वसीयत एक खाली कागज पर भी लिखी जा सकती है। आप को किस ने कह दिया कि यह तहसील में मान्य नहीं है? वसीयत पर वसीयत करने वाले के हस्ताक्षर होने चाहिए और दो गवाहों के हस्ताक्षर होने चाहिए जिन की उपस्थिति में वह वसीयत की गयी हो. नोटेरी से अटेस्टेशन हुआ है इस से नोटेरी एक और गवाह हो गया है तथा नोटेरी का रजिस्टर वसीयत के सही होने का एक ठोस सबूत है। इस वसीयत को आप लोग जब भी कोई मुकदमा चलेगा तब अदालत में गवाहों के बयान से प्रमाणित करा सकते हैं।

आप के चाचा ताऊ को उन के पिता की संपत्ति उत्तराधिकार में प्राप्त करने का आधिकार है। लेकिन आप की माँ के नाम मकान की वसीयत है तो उसे प्राप्त करने का चाचा ताऊ का अधिकार समाप्त हो चुका है।  यदि आप को लगता हो कि आप के चाचा, ताऊ जबरन आप को मकान से बेदखल कर सकते हैं तो आप अदालत में दावा कर के गैर कानूनी तरीके से मकान से बेदखल करने पर रोक लगाने के लिए स्थायी और अस्थायी निषेधाज्ञा प्राप्त कर सकते हैं।

समस्या-

मानिक राम सिन्हा ने ग्राम बोरीदखुर्द, पोस्ट शान्तिपुर, वाया गुरूर ब्लाक, जिला धमतरी बिहार से पूछा है-

म लोग दो भाई बहन है पूरी पैत्रृक संपत्ति को दो भाग में बाँट लिए हैं। किन्तु मेरी बहन अपने नाम की जमीन को किसी दूसरे आदमी के पास बेच रही है, जबकि उस जमीन को मै खरीदना चाहता हूँ। वो मुझे जमीन नहीं दे रही है ,कृपया रजिस्ट्री ना करा सके ऐसा कोई उपाय बतावें।

समाधान-

प की जमीन पैतृक है और आप का कहना है कि उस का बंटवारा हो चुका है। लेकिन कोई भी बंटवारा बिना पंजीकरण के मान्य नहीं हो सकता है। इस कारण से इस बंटवारे को अमान्य किया जा सकता है।

इस परिस्सथिति में सब से पहला उपाय तो यह है कि आप  तुरन्त एक नोटिस बहिन को दिलाने के लिए किसी अच्छे वकील से तैयार कराएँ। इस नोटिस में यह अंकित हो कि उस (बहिन) के हिस्से की जमीन को खरीदने का अधिकार धारा 22 हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम के अंतर्गत आप का है, और आप वह हिस्सा खरीदने कौ तैयार हैं, इस कारण अन्य किसी को वे अपना हिस्सा विक्रय नहीं करें। इस के साथ ही आप अपने क्षेत्र के उप पंजीयक को एक आवेदन लिख कर दें कि आप की पैतृक संपत्ति में आप की बहन अपना हिस्सा बेचना चाहती है जब कि उसे खरीदने का अधिकार धारा 22 हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम के अंतर्गत आप को है। यदि उस की बहिन पैतृक संपत्ति के हिस्से के बेचान का पंजीयन कराने आए तो उस विक्रय पत्र का पंजीयन नहीं किया जाए। इस आवेदन के साथ आप उक्त नोटिस की एक प्रति लगा दें। जैसे ही आप आवेदन उप पंजीयक को दे दें। उक्त नोटिस भी आप की बहिन को रजिस्टर्ड ए.डी. से भिजवा दें।

जैसे ही बहिन को भेजा नोटिस उसे मिल जाए और प्राप्ति स्वीकृति वापस लौट कर आ जाए। आप अपने वकील से दीवानी न्यायालय में दावा कराएँ कि उस की बहिन को इस तरह का स्थायी व अस्थायी व्यादेश दिया जाए कि वह अपना हिस्सा जिसे आप खरीदना चाहते हैं, किसी अन्य को विक्रय न करे।

समस्या-

अभिषेक शर्मा ने  भागलपुर बिहार से पूछा है-

मेरा पुश्तैनी मकान है जिस पर मेरे पिताजी ने अपनी मर्जी से स्टाम्प पेपर पर हस्ताक्षर करवाया कि तुम अपनी मर्जी से अपना हिस्सा दे रहे हो,पर मेरी मर्जी नहीं थी। मुझ से टॉर्चर कर के कुछ पैसे दे कर हस्ताक्षर करवाए। क्या अब मैं अपना हिस्सा ले सकता हूँ क्या? हस्ताक्षर मेरे और दो गवाहों के हैं। कृपया बताएँ कि मुझे क्या करना चाहिए।

समाधान-

प के पिता ने आप का अपना हिस्सा उन के हक में छोड़ने के लिए आप से कोई दस्तावेज लिखाया है। इस तरह उन्हों ने आप का हिस्सा अपने नाम हस्तान्तरित करने का प्रयत्न किया है। 100 रुपए से अधिक मूल्य की किसी भी अचल संपत्ति या उस के हिस्से का हस्तान्तरण बिना उप पंजीयक के यहाँ पंजीकृत दस्तावेजके बिना होना असंभव है।

आप के पिता को यही करना था तो या तो अपने नाम रिलीज डीड आप से निष्पादित करवा कर उस का पंजीकरण करवाना था। चूँकि आप को उन्हों ने कुछ पैसे भी दिए हैं तो यह एक प्रकार से भूमि का विक्रय भी है जिस का भी पंजीकरण होना जरूरी था। पंजीकरण के लिए यह आवश्यक था कि आप को उपपंजीयक के समक्ष ले जाया जाए और वहाँ के रजिस्टरों पर तथा दस्तावेज की दूसरी प्रति पर भी आप के हस्ताक्षर कराए जाएँ।

यदि इस तरह का कोई हस्तान्तरण दस्तावेज पंजीकृत नहीं हुआ है तो पिता द्वारा इस तरह का दस्तावेज लिखा लेने से कोई फर्क नहीं पड़ता है। आप पुश्तैनी संपत्ति में अपना हिस्सा प्राप्त करना चाहते हैं तो तुरन्त बंटवारे तथा अपना हिस्सा अलग कर उस का पृथक कब्जा देने के लिए वाद सक्षम न्यायालय में संस्थित करें, तथा उक्त संपत्ति या उस के किसी भी हिस्से को बेचने या किसी भी प्रकार से खुर्द-बुर्द करने पर रोक लगवाएँ।

समस्या-

रियाज़ुद्दीन ने बिलासपुर, जिला गौतम बुद्ध नगर, (उ.प्र.) से पूछा है-

मेरे ससुर साहब ने 15 साल पहले एक प्लॉट खरीदा था शाइन बाग दिल्ली में उस समय किसी व्यक्ति ने मेरे ससुर साहब से कह कर कि एक ग़रीब फैमिली है अपने यहाँ रेंट पर रख लो। उन्होंने उस को रख लिया, वो भी विना रेंट के  15 साल तक उस से कोई किराया भी नहीं लिया। अब उनको उस प्लाट पर निर्माण करना है। लेकिन वह औरत उस प्लाट को खाली नहीं कर रही। बोलती है मुझ को दो फ्लोर बना कर दो या आधा मकान दो। मेरी पास इस के पेपर हैं, सब कुछ है, और एक दो बदमाशों से भी जा कर मिल ली है वो। उस औरत के आदमी की मृत्यु भी हो चुकी है। अब हम क्या कर सकते हैं। कृपया हमारी मदद करें।

समाधान-

रियाजुद्दीन जी, अपनी किसी संपत्ति पर जब भी किराएदार या लायसेंसी के रूप में किसी को व्यक्ति को कब्जा दिया जाए तो उस की लिखित संविदा की जानी चाहिए, जिस पर दोनों पक्षकारों के सिवा कम से कम दो गवाहों के हस्ताक्षर हों।  बेहतर हो यदि उस संविदा को उचित मूल्य के गैरन्यायिक स्टाम्प पर लिखा जाए और नोटेरी से तस्दीक करा ली जाए। नोटेरी के रजिस्टर में पक्षकारों के साथ-साथ गवाहों के भी हस्ताक्षर कराए जाएँ। इस दस्तावेज को सुरक्षित रखा जाए। इस से भविष्य में यह साबित करने में आसानी रहे कि भूमि या परिसर किराए पर या लायसेंस पर उपयोग के लिए दिया गया था। यदि आप के ससुर साहब के पास इस तरह का कोई दस्तावेज या मामूली लिखत भी हो तो इस स्थिति में वह काम आएगा। यदि कोई भी दस्तावेज नहीं हो तो वहाँ जिस का कब्जा है उसकी किसी तरह की अभिस्वीकृति हो जिस का कोई सीधा या परिस्थिति जन्य सबूत हो।

यदि यह सब नहीं है तो यह माना जाएगा कि आप के ससुर ने उक्त संपत्ति को खुला छोड़ दिया था और फिर वर्तमान कब्जाधारी उस पर अपना काम करने लगा और आप के ससुर ने 12 वर्ष से अधिक से उस संपत्ति पर अपना कोई दावा नहीं किया। अवधि अधिनियम (लिमिटेशन एक्ट) के अनुसार 12 वर्ष से अधिक का कोई कब्जा हो जाने पर उस से कब्जा वापस लेने के लिए दावा नहीं किया जा सकता। इसी को एडवर्स पजेशन कहा जाता है। यदि उस से जबरन कब्जा लिया जाता है तो यह गैर कानूनी होगा और वर्तमान कब्जाधारी धारा  145 दंड प्रक्रिया संहिता के अंतर्गत कब्जा वापसी का प्रार्थना पत्र दे सकता है और उसे कब्जा वापस दिलाया जा सकता है।

आप के ससुर साहब के पास उस प्लाट के स्वामित्व का कोई सबूत जरूर होगा। उस के साथ यदि आप उस कब्जाधारी का कब्जा 12 वर्ष से कम का साबित कर सकें, या फिर यह साबित कर सकें कि वह जमीन / परिसर किराए पर दिया गया था और कम से कम एक बार किराया जरूर लिया गया था। तो आप को दीवानी का कोई अच्छा वकील उस प्लाट पर अपना कब्जा वापस प्राप्त करने का रास्ता सुझा सकता है। इसलिए हमारा सुझाव है कि आप ये सब सबूत या गवाही इकट्ठा करें और फिर किसी अच्छे दीवानी काम करने वाले वकील से मिलें और रास्ता निकालें। वैसे हमें लगता है कि इस जमीन का कब्जा वापस लिया जा सकता है। कानूनी रास्ते में अभी हमारे देश में बहुत समय लगता है। इस कारण लोग मजबूरी में कानूनी रास्ता अपनाने के स्थान पर बहुत कम प्रतिफल में समझौते करना पसंद करते हैं। यदि आप को लगे कि कोई सबूत नहीं हैं जिस से कानूनी तरीके से संपत्ति को वापस लिया जा सके तो बेहतर है कि आपस में ऊंच नीच कर के ही किसी तरह से संपत्ति वापस प्राप्त की जाए। पूरी नहीं तो आधी ही प्राप्त की जाए।

समस्या-

परमजीत खन्ना ने मरीवाला टाउन, मणिमाजरा, चंडीगढ़ से पूछा है-

म दो भाई बहन हैं। मेरे पापा को मेरे दादा जी से 1974 में संपत्ति विरासत में मिली थी। मेरे दादा जी को 1911 मे मेरे परदादा जी से संपत्ति विरासत मे मिली थी। मेरे पापा ने आधी संपति बेच दी। आधी संपत्ति की वसीयत मेरे भाई के नाम कर दी। मेरे पापा की मृत्यु 2016 मे हो गयी मेरे भाई  ने संपत्ति अपने नाम करवा ली। क्या इस संपत्ति में मेरा हिस्सा मिल सकता है?

समाधान-

बिलकुल आप को पिता और दादा से आई इस पुश्तैनी संपत्ति में आप का हिस्सा प्राप्त हो सकता है.

आप को इतना करना होगा कि आप जो संपत्ति आपके दादा जी को विरासत में उन के पिता से प्राप्त हुई थी उस का तथा आप के दादा जी जो संपत्ति उन के पिता से विरासत में मिली थी उस का रिकार्ड या सबूत जुटाना होगा। क्यों कि आप के हिस्से का निर्धारण उसी के आधार पर किया जा सकता है। फिलहाल हम आप के द्वारा दिए गए तथ्यों के आधार पर हमारी राय बता रहे हैं।

आप के पापा को जो संपत्ति 1974 में विरासत में मिली थी वह पुश्तैनी और सहदायिक संपत्ति थी। इस तरह उस संपत्ति में उन की संतानों का जन्म से ही अधिकार उत्पन्न हो गया था। 2005 में पारित कानून से पुत्रियों को भी सहदायिक संपत्ति में पुत्र के समान अधिकार उत्पन्न हो गया है। इस तरह आप के पिता ने पुश्तैनी संपत्ति में जो हिस्सा बेचा वह उन का हिस्सा बेचा है। जो बचा उस में आप का व भाई का हिस्सा मौजूद था।

आपके पिता ने वसीयत से जो संपत्ति आप के भाई को दी है वह वसीयत करना उचित नहीं है। आप के पिता केवल अपने हिस्से की जमीन वसीयत कर सकते थे। न कि पुत्र व पुत्री के हिस्से की जमीन। इस तरह वसीयत का कोई मूल्य नहीं है। आप के पिता को जो कुछ विरासत में  मिला था उस की एक तिहाई संपत्ति आप का हिस्सा है और आप उसे प्राप्त करने के लिए बंटवारे का वाद अपने भाई के विरुद्ध कर सकती हैं और अपना हिस्सा प्राप्त कर सकती हैं।

समस्या-

दुर्गेश शर्मा ने मदनगंज किशनगढ़, जिला अजमेर, राजस्थान से पूछा है-

मेरे दादा जी दो भाई थे, उनके बड़े भाई ने शादी नहीं की थी और ना ही किसी को गोद लिया था। उन के पिता की मृत्यु के समय मेरे दादा जी की उम्र कम थी तो उन के चाचा जी ने सारी ज़मीन खुद के नाम कर ली और उन्हें कुछ हिस्सा नहीं दिया। कुछ समय बाद मेरे दादा जी ने उन से कुछ ज़मीन खरीदी थी हम को इस बारे मे पता था परंतु हम कभी हमारे गाँव नहीं गये। लेकिन मेरे दादा जी के मृत्यु के बाद हम गाँव गये तो हम को बोला के आप के दादा जी ने सारी ज़मीन बेच दी है हम को। परंतु इस के बारे मे मेरे पापा को कुछ जानकारी नहीं, कब उन से ये सब करवा लिया गया, और आज भी हम को विरासत की ज़मीन नहीं मिली, अब हम क्या कर सकते हैं?

समाधान-

प ने अपनी समस्या में जो विवरण दिया है वह कहानी मात्र है। उस से यह पता नहीं लगता कि आप के दादाजी के पिता की जो जमीन थी वह कौन सी थी। उस के तत्कालीन खसरा नं. और वर्तमान खसरा नंबर कौन से हैं। राजस्थान में राजस्व विभाग के रिकार्ड में सभी भूमि का रिकार्ड होता है। जो जमीन आबादी में परिवर्तित हो जाती है वह पंचायत, नगर पालिका/ परिषद / निगम या विकास प्राधिकरण के नाम दर्ज होती हैं। शेष भूमि उस के खातेदारों के नाम दर्ज होती हैं। इस का वर्तमान रिकार्ड राजस्व विभाग की वेबसाइट अपना खाता पर देखा जा सकता है।

इस तरह आप उक्त वेब साइट देख कर पता लगाएँ कि दादाजी के पिता की जो जमीन थी वह कौन सी हो सकती है। इस तरह आप संभावित खसरा नं. पता लगा लें। वर्तमान रिकार्ड के पहले का करीब सौ वर्षों तक का रिकार्ड राजस्व विभाग में मिल सकता है। पुराना रिकार्ड अजमेर राजस्व मंडल के रिकार्ड रूम में मिल जाएगा। इस में खोज करवा कर या स्वंय निरीक्षण कर के आप पता लगाएँ कि आप के दादा जी के पिता के नाम कौन सी और कितनी जमीन थी। वह जमीन किस आधार पर आप के दादाजी के चाचा के नाम आई। आप के दादाजी ने कौन सी जमीन खरीदी थी और वह जमीन कहाँ गयी। यह सब रिकार्ड देख कर आप पता लगा सकते हैं और उस रिकार्ड की सत्यापित प्रतिलिपियाँ प्राप्त कर सकते हैं।

यह सारा रिकार्ड पता लग जाने के बाद आप अजमेर में किसी अच्छे राजस्व मामलों के  वकील से मिल कर पता लगा सकते हैं कि आप को अब दादाजी के पिताजी की संपत्ति में से कुछ मिल सकता है या नहीं। यदि मिल सकता है तो कैसे मिल सकता है।

माता-पिता के प्रति कानूनी दायित्वों का त्याग संभव नहीं है।

November 3, 2018 को वेबसाईट प्रशासक द्वारा लिखित

समस्या-

उदय कुमार ने ग्राम गोबिन्दपुर, पोस्ट मांझागढ़, जिला गोपालगंज, बिहार से पूछा है-

मेरे एक मित्र की समस्या है कि वह अपने माता-पिता की सुख-दुख, परवरिश, बुढ़ापे के लिए अपना हक व हिस्सा छोड़ना चाहता है, यह कैसे संभव है बताएँ?

 समाधान-

प के प्रश्न में दो चीजें सम्मिलित हैं जिन्हें आप के मित्र त्यागना चाहते हैं। पहली तो यह कि वे अपने माता-पिता के प्रति अपने कानूनी दायित्वों के निर्वाह को त्याग देना चाहते हैं।  दूसरा यह कि माता-पिता की जो भी संपत्ति है उस में अपना उत्तराधिकार भी त्याग देना चाहते हैं।

माता-पिता का संतानों के साथ और संतानों का माता-पिता के साथ संबंध और एक दूसरे के दायित्व और अधिकार किसी कानून से पैदा नहीं होते हैं। वे प्राकृतिक संबंध हैं। कोई व्यक्ति चाहे तो भी इन संबंधों को किसी घोषणा से या कानून से समाप्त नहीं कर सकता। केवल दत्तक ग्रहण का कानून है जिस में दत्तक दे दिए जाने पर माता –पिता अपने पुत्र /पुत्री पर अपना अधिकार और दायित्व दोनों ही समाप्त कर देते हैं। फिर भी यदि किस संपत्ति में दत्तक जाने वाले का अधिकार पहले ही उत्पन्न हो चुका होता है तो उस संपत्ति में दत्तक गई संतान का अधिकार समाप्त नहीं होता।

माता पिता की संपत्ति में आप के मित्र का अधिकार अभी उत्पन्न ही नहीं हुआ है। वह तो उन की मृत्यु के उपरान्त उत्तराधिकार खुलने पर पैदा होगा। जो अधिकार आप के मित्र को अभी मिला ही नहीं है उसे वह कैसे त्याग सकता है? यदि कोई पुश्तैनी –सहदायिक संपत्ति हो और उस में कोई अधिकार आपके मित्र का पहले ही /जन्म से उत्पन्न हो चुका हो तो उसे जरूर वह किसी अन्य के हक में त्याग सकता है।

इसी तरह माता-पिता के प्रति उन की असहायता की स्थिति में उन के पालन पोषण का जो दायित्व है वह भी किसी भी तरीके से नहीं त्यागा जा सकता। वैसे भी जिस का दायित्व होता है वह व्यक्ति कभी अपने दायित्व को नहीं त्याग सकता।

कोई भी व्यक्ति अपने माता-पिता, पत्नी और अपनी संतानों के प्रति अपने कानूनी दायित्वों को कभी नहीं त्याग सकता। इस तरह आप के मित्र की समस्या का कोई हल नहीं है।

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