तीसरा खंबा

समस्या-

मानिक राम सिन्हा ने ग्राम बोरीदखुर्द, पोस्ट शान्तिपुर, वाया गुरूर ब्लाक, जिला धमतरी बिहार से पूछा है-

हम लोग दो भाई बहन है पूरी पैत्रृक संपत्ति को दो भाग में बाँट लिए हैं। किन्तु मेरी बहन अपने नाम की जमीन को किसी दूसरे आदमी के पास बेच रही है, जबकि उस जमीन को मै खरीदना चाहता हूँ। वो मुझे जमीन नहीं दे रही है ,कृपया रजिस्ट्री ना करा सके ऐसा कोई उपाय बतावें।

समाधान-

आप की जमीन पैतृक है और आप का कहना है कि उस का बंटवारा हो चुका है। लेकिन कोई भी बंटवारा बिना पंजीकरण के मान्य नहीं हो सकता है। इस कारण से इस बंटवारे को अमान्य किया जा सकता है।

इस परिस्सथिति में सब से पहला उपाय तो यह है कि आप  तुरन्त एक नोटिस बहिन को दिलाने के लिए किसी अच्छे वकील से तैयार कराएँ। इस नोटिस में यह अंकित हो कि उस (बहिन) के हिस्से की जमीन को खरीदने का अधिकार धारा 22 हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम के अंतर्गत आप का है, और आप वह हिस्सा खरीदने कौ तैयार हैं, इस कारण अन्य किसी को वे अपना हिस्सा विक्रय नहीं करें। इस के साथ ही आप अपने क्षेत्र के उप पंजीयक को एक आवेदन लिख कर दें कि आप की पैतृक संपत्ति में आप की बहन अपना हिस्सा बेचना चाहती है जब कि उसे खरीदने का अधिकार धारा 22 हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम के अंतर्गत आप को है। यदि उस की बहिन पैतृक संपत्ति के हिस्से के बेचान का पंजीयन कराने आए तो उस विक्रय पत्र का पंजीयन नहीं किया जाए। इस आवेदन के साथ आप उक्त नोटिस की एक प्रति लगा दें। जैसे ही आप आवेदन उप पंजीयक को दे दें। उक्त नोटिस भी आप की बहिन को रजिस्टर्ड ए.डी. से भिजवा दें।

जैसे ही बहिन को भेजा नोटिस उसे मिल जाए और प्राप्ति स्वीकृति वापस लौट कर आ जाए। आप अपने वकील से दीवानी न्यायालय में दावा कराएँ कि उस की बहिन को इस तरह का स्थायी व अस्थायी व्यादेश दिया जाए कि वह अपना हिस्सा जिसे आप खरीदना चाहते हैं, किसी अन्य को विक्रय न करे।

समस्या-

मोहम्मद जीशान ने सीतापुर, उत्तर प्रदेश से समस्या भेजी है कि-

एक घर का बैनामा है, उस पर ६ लोगो के नाम अंकित हैं। परन्तु ५ लोग उस मकान में १३ सालों से नहीं रह रहे हैं। अब वो ५ लोग अपना हिस्सा बेचना चाहते हैं। जिसका छठा हिस्सा है वो जबरदस्ती कब्ज़ा किये है, कृपया बेचने के लिए कानूनी हल बताएँ।

समाधान-

किसी भी संयुक्त संपत्ति के सारे साझेदार मिल कर आपसी सहमति से ही पूरी संपत्ति को विक्रय कर सकते हैं या फिर एक या एक से अधिक साझेदार उस संपत्ति में अपना हिस्सा विक्रय कर सकते हैं। यदि उन के पास कब्जे में संपत्ति का कोई भाग हो तो उस का कब्जा दे सकते हैं। इस तरह करने पर खरीददार को उस संपत्ति के एक भाग पर कब्जा मिल जाता है तथा पूरी संपत्ति के उतने हिस्से का वह साझीदार हो जाता है जितने हिस्से उसने खरीदे हैं। यहाँ समस्या यह आती है कि इस तरह के विक्रय में खरीददार नहीं मिलता। खरीददार को अपने हिस्सा अलग करने के लिए बंटवारे का मुकदमा करना पड़ता है।

आप के मामले में जिस के पास कब्जा है वह मकान बेचना नहीं चाहता। जो बेचना चाहते हैं उन के पास कब्जा नहीं है। बिना कब्जे के कोई हिस्सा खरीदने को तैयार नहीं होगा। वैसी स्थिति में बेचने के इच्छुक साझीदारों को बंटवारे का दावा करने तथा अपने हिस्से का कब्जा दिलाने के लिए दावा करना होगा और बंटवारा कराना होगा। एक बार बंटवारे की प्राथमिक डिक्री पारित होने पर अंतिम डिक्री पारित करने के दौरान वे चाहें तो छठे व्यक्ति का हिस्सा खरीद सकते हैं और पूरी संपत्ति के स्वामी हो जाने पर संपत्ति विक्रय कर सकते हैं।

समस्या-

राधेश्याम ने इंदौर, मध्यप्रदेश से समस्या भेजी है कि-

मेरे पिताजी ने २०१२ में इंदौर में एक मकान ३०० वर्गफुट जिस पर चद्दर का शेड है, 1,25,000/- रूपये में ख़रीदा था, जिसकी १०० रूपये के स्टाम्प पर नोटरी करायी गयी थी! उस वक़्त पिताजी के पास रजिस्ट्री कराने के पैसे उपलब्ध नहीं थे इसलिए उस वक़्त सिर्फ नोटरी कराकर कब्ज़ा हासिल कर लिया था, बाद में पैसे आने पर जब पुराने मकान मालिक से रजिस्ट्री कराने के लिए कहा तो उसने साफ़ इनकार कर दिया और कहा कि मकान का अब न तो हमारे पास पट्टा है और न हॉं कोई लिखा पढ़ी है ! जबकि पुराना मकान मालिक उस मकान में पिछले बीस वर्षों से रह रहा था! और नगर पालिका में संपत्ति कर भी भर रहा था, जो की अब हम भर रहे हैं, लेकिन मकान मालिक के नाम से (हस्ते में पिताजी का नाम)। एक नयी बात पता चली कि उस मकान सम्बन्धी और आसपास के मकान पर जमीन विवादित कोर्ट में केस चल रहा है। लेकिन अभी तक हमारे पास उक्त सम्बन्ध में कोई भी नोटिस या कानूनी तौर पर किसी ने कुछ भी नहीं कहा। सिर्फ आसपास वाले ही हमें भयभीत करते है कि आपने यह मकान क्यों लिया यह तो कभी भी टूट सकता है। मेरे पिताजी मकान में दूसरी मंजिल बनाना चाहते हैं परन्तु अनचाहे डर से भयभीत हैं! मेरे पिताजी की उम्र ७५ वर्ष है, और इस विषय को लेकर वो बहुत चिंतित रहते हैं! इस स्थिति में हमें क्या कदम उठाना चाहिए?

समाधान-

आप के पिताजी ने 300 वर्गफुट जमीन और उस पर बने मकान को खरीदा नहीं है बल्कि केवल खरीदने का सौदा किया है। किसी भी अचल संपत्ति का जिस का मूल्य 100 रुपये या उस से अधिक का हो खऱीदना तभी पूर्ण हो सकता है जब कि उस का विक्रय पत्र पंजीकृत करवा दिया हो। इस कारण जो नोटेरी से प्रमाणित दस्तावेज है वह केवल मकान खरीदने का एग्रीमेंट या अनुबंध है।

किसी भी वस्तु को वही विक्रय कर सकता है जिस का वह स्वामी हो या स्वामी से उसे उस वस्तु को विक्रय करने का लिखित अधिकार मुख्तार नामे से प्राप्त हो। आप बता रहे हैं कि विक्रेता के पास न तो पट्टा है और न ही कोई लिखा पढ़ी है। इस से पता लगता है कि उक्त विक्रेता के पास भी उस मकान का कब्जा ही है हो सकता है यह कब्जा बीस वर्ष से बना हुआ हो। इस प्रकार आप के पिताजी ने उस व्यक्ति से केवल उस मकान का कब्जा खरीदा है जो उस व्यक्ति के पास था।

अब आप को यह पता करना चाहिए कि वह जमीन किस की है और उस पर कैसा मुकदमा चल रहा है। यह तो स्थानीय रूप से पता करने पर ही पता चल सकता है। नगर निगम आदि से यह पता किया जा सकता है कि वह जमीन किस की है। उसी से यह भी पता लग सकता है कि यदि कोई मुकदमा चल रहा है तो वह किस का किस के विरुद्ध हो सकता है। आम तौर पर यदि वह जमीन किसी की निजी हुई तो उस पर से आप को कोई हटा नहीं सकेगा। बस आप को प्रमाणित करना पड़ेगा कि जिस व्यक्ति ने आप को कब्जा बेचा है वह उस पर बीस वर्ष से काबिज था। और उस जमीन या मकान से संबंधित मुकदमे से बेचने वाले का कोई लेना देना नहीं था। वैसे भी जिस मूल्य में आप के पिताजी ने मकान लिया है उस में इसी तरह का विवादित भूखंड मिल पाना इंदौर नगर में  मुमकिन था। हो सकता है कभी उस मामले में निर्णय हो जाए और बाद में नगर निगम या न्यास आदि वहाँ काबिज लोगों को पट्टे जारी कर दे। तब आप के पिताजी उस संपत्ति के स्वामी हो जाएँ। पर इस सब के लिए सतर्क रहना होगा और पट्टा जारी करने की कार्यवाही करते रहना होगा। तब तक यदि आप दूसरी मंजिल बनाना चाहते हैं तो बना कर रह सकते हैं। जितना रिस्क इस संपत्ति के छिनने का है उतना ही दूसरी मंजिल का भी होगा। पर कब्जा बना कर उसी मकान में रहते रहेंगे तब ही इस संपत्ति को आप बचा सकेंगे।

समस्या-

राधेश्याम सिंह ने सीरमपुर, पश्चिम बंगाल से समस्या भेजी है कि-

मेरे पिताजी करीब 50 साल से किराएदार हैं, घर के मालिक का निधन के बाद किराया नियंत्रण न्यायालय में जमा कराते हैं। अब हम लोगों का प्रधानमंत्री आवास योजना के अंतर्गत नम्बर आया है। हम ये घर खरीदना चाहते हैं लेकिन दिवंगत मकान मालिक के छह बेटों में से कोई राजी नहीं हो रहा है। कृपया बताएँ कि क्या कानूनी तरीके से हम इस घर को खऱीद सकते हैं कि नहीं?

समाधान-

संपत्ति का अधिकार एक मूल अधिकार है। इसे बाधित किया जाना संभव नहीं है। यदि कोई मकान मालिक अपना मकान बेचना नहीं चाहता है तो उसे बाध्य नहीं किया जा सकता है।  मैं यहाँ अनेक बार लिख चुका हूँ कि किराएदार हमेशा किराएदार ही रहेगा चाहे वह पूरे सौ साल तक किराये पर उस संपत्ति में रह ले। उसे किराए वाले मकान का मालिक बनने का कोई अधिकार नहीं है। एक लंबे समय तक किसी परिसर में किराए से रह लेने से कोई अधिकार उत्पन्न नहीं होता है।

इस तरह जब तक स्वयं मकान मालिक ही अपना मकान बेचने को तैयार न हो तो किराएदार को यह अधिकार भी नहीं कि वे किसी भी प्रकार से मकान मालिक पर घर बेचने के लिए कोई दबाव  बना सकें। इस तरह का कोई कानून नहीं है। हमारी राय है कि आप को प्रधानमंत्री आवास योजना के अंतर्गत घर खरीदने की सुविधा मिल रही  है तो उस का उपयोग कर कैसा भी घऱ जो कहीं भी हो खऱीद लें और इस मकान में जिस में आप लोग रह रहे हैं उस के मोह में न पड़ें।

समस्या-

नीरज ने इन्दौर मध्यप्रदेश से समस्या भेजी है कि-

मेरे चाचा की पुश्तैनी जमीन है, उनके कोई संतान नहीं थी और उनका देहांत हो गया। उन्होंने अपनी जमीन मेरे नाम से ‍रजिस्ट्री कर दी थी अर्थात रजिस्ट्री में बेचे जाने का उल्लेख किया गया है।‍ मतलब उसको मेरे द्वारा खरीदा गया है जिसे चार साल हो गये हैं।  उस जमीन पर मेरे दूसरे चाचा के लडके ने दावा कर दिया है तो क्या वह जमीन मेरे दूसरे चाचा के लडके भी ले सकते है।

समाधान-

आप के चाचा की जमीन पुश्तैनी थी और दूसरे चाचा के लड़के ने उस में हिस्से का दावा किया है। जब कि आप के चाचा अपनी जमीन को अपने जीवन काल में ही आप को विक्रय कर चुके थे।

किसी भी व्यक्ति को पुश्तैनी जमीन में अपने हिस्से को भी बेच देने का अधिकार होता है। चाहे उस जमीन का बँटवारा हो कर वह उस के अलग खाते में आई हो या नहीं आई हो। वह अपने हिस्से की जमीन को बेच कर उस के अधिकार से वंचित हो सकता है। यदि जमीन का बँटवारा हो कर खाता न खुला हो तो अलग खाता खोले जाने के लिए खरीददार बँटवारे का दावा कर सकता है और बँटवारा करवा कर अपना हिस्सा अलग करवा सकता है।

आप के मामले में ऐसा लगता है कि पुश्तैनी जमीन का बंटवारा हो कर वह आप के चाचा के अलग खाते में आ गयी थी। उसे बेचने का उन्हें अधिकार था। उन्हों ने अपने जीवनकाल में ही वह जमीन आप को बेच दी थी। इस प्रकार आप उनके जीवनकाल में ही उक्त जमीन के स्वामी हो चुके थे। आप के दूसरे चाचा के लड़के का दावा सही नहीं है। इस वाद में आप को अच्छा वकील कर के मुस्तैदी से मुकदमा लड़ना चाहिए। आप से उस जमीन को कोई नहीं ले सकेगा।

समस्या-

गजेन्द्र कुमार मीना ने ऑफिस नं. 9, प्रथम तल डीडीए मार्केट, जीएच-4 पश्चिम विवाह दिल्ली से राजस्थान राज्य की समस्या भेजी है कि-

मैं ने अभी एक अलवर राजस्थान में एक जमीन खरीदी है 110 वर्ग गज, परन्तु रजिस्ट्री नही हुई है, नोटरी का एग्रीमेंट हुआ है। रजिस्ट्री में लिखा गया है कि ये जमीन मंदिर माफ़ी की आराजी महाराज की है, जिस पर विक्रेता का कब्जा है। क्या आप मुझे बतायेंगे कि मंदिर माफ़ी (नाम) की जमीन की रजिस्ट्री नहीं होती है तो मेरा एग्रीमेंट कानून जायज है या नहीं?

समाधान-

आप इतना तो समझते ही होंगे कि जो चीज आप की नहीं है उसे आप बेच नहीं सकते। यदि आप किसी ऐसी वस्तु को मुझे बेचने का करार करते हैं जो आप की नहीं है तो वह करार सही नहीं होगा। लेकिन वह वस्तु आप के कब्जे में है और जब तक वह आप के कब्जे में है आप उस के माध्यम से हर वर्ष कुछ कमाई कर लेते हैं या उस वस्तु का उपयोग कर सकते हैं तो वैसी स्थिति में उस वस्तु का कब्जा भी मूल्यवान हो उठता है। यदि आप यह कहते हुए कि इस वस्तु पर मेरा स्वामित्व तो नहीं है लेकिन इस का कब्जा मेरे पास है और यह वस्तु मैं आप को दे रहा हूँ तो वह वस्तु मेरे स्वामित्व की तो नहीं होगी। लेकिन जब तक वह मेरे कब्जे में रहेगी मैं उस का उपयोग कर सकता हूँ या उस से लाभ कमा सकता हूँ।

ऐसी ही स्थिति आप के इस एग्रीमेंट की है। विक्रेता आप को स्पष्ट रूप से कह रहा है कि उस जमीन पर उस का स्वामित्व नहीं है, केवल कब्जा है जिसे वह आप को बेच रहा है। अब आप के पास जब तक वह जमीन कब्जे में है आप उस का उपयोग कर सकते हैं। इस तरह आप उस जमीन का स्वामित्व नहीं अपितु उस का केवल कब्जा खरीद रहे हैं।

जहाँ तक रजिस्ट्री का प्रश्न है तो आप के इस एग्रीमेंट की रजिस्ट्री हो भी सकती है। क्यों कि इस एग्रीमेंट में कुछ बी नाजायज या गैर कानूनी नहीं है। उस व्यक्ति के पास केवल कब्जा था और वह आप को वही विक्रय कर सकता है। लेकिन एग्रीमेंट या विक्रय पत्र के पंजीयन से भी आप को केवल कब्जा ही मिलेगा न कि उस जमीन का स्वामित्व। उस जमीन का स्वामित्व तो तभी मिल सकता है जब कि उस जमीन का स्वामी उस वस्तु को आप को विक्रय कर दे। जब तक उस जमीन को आप से वापस लेने के लिए उस का स्वामी कोई कानूनी कार्यवाही कर के आप से उस का कब्जा नहीं ले लेता है तब तक आप उस जमीन का उपयोग कर सकते हैं।

समस्या-

आलोक शर्मा ने भरतपुर, राजस्थान से समस्या भेजी है कि-

मेरे पिताजी का देहांत होगया है। पिताजी के नाम से एक प्लाट है जो कि नगर विकास न्यास से रूपान्तरित है, जिस पर मकान बना हुआ है। पिताजी की कोई वसीयत नहीं है। मेरी माँ, मैं और मेरा एक भाई मकान को बेचना चाहते हैं। कैसे बेचें बताने का कष्ट करें।

समाधान-

किसी भी संपत्ति को उस के स्वामी विक्रय कर सकते हैं। उक्त भूखंड के स्वामी आप के पिता थे। उन के देहान्त के साथ ही उन के उत्तराधिकारी उक्त भूखंड के स्वामी हो चुके हैं।

हिन्दू उत्तराधिकार अधिनियम के अनुसार पत्नी, माता, पुत्र व पुत्रियाँ किसी व्यक्ति के उत्तराधिकारी हैं। आप के पिता के मामले में आप की माता जी और आप के सभी भाई व बहनें पिता जी के उत्तराधिकारी हैं। यदि आप की दादी का देहान्त हो चुका है और आप के व आप के भाई के अतिरिक्त कोई भाई बहन नहीं हैं तो आप की माताजी, आप व भाई संयुक्त रूप से विक्रय पत्र निष्पादित कर उक्त संपत्ति को क्रेता को हस्तान्तरित कर सकते हैं।

आप का भूखंड नगर विकास न्यास से रूपान्तरित है। इस का अर्थ यह है कि वह अब नगर विकास न्यास से आप के पिता के नाम लीज पर है। आप को उक्त भूखंड को विक्रय करने के पहले लीज का नामान्तरण आप के पिता के उत्तराधिकारियों के नाम कराएँ। इस के लिए नगर विकास न्यास को आवेदन करें। उत्तराधिकारियों के नाम नामान्तरण होने के उपरान्त नगर विकास न्यास से उक्त भूखंड को विक्रय करने की अनुमति नगर विकास न्यास को आवेदन देकर प्राप्त करें। आप दोनों आवेदन एक साथ कर सकते हैं। नामान्तरण और विक्रय की अनुमति प्राप्त कर लेने से आप को मकान का अच्छा मूल्य मिल जाएगा।

समस्या-

भूपेन्द्र सिंह ने रुद्रपुर, उत्तराखंड से समस्या भेजी है कि-

जहाँ मैं रहता हूँ वहाँ एक रियल एस्टेट डेवलपर कंपनी एक कॉप्लेक्स बना कर सेल कर रही है। मैं ने जब वहाँ जा कर उस प्रोजेक्ट के बारे में पता किया तो पता चला कि जिस ज़मीन पर वो बिल्डिंग बना कर सेल की जा रही है वो ज़मीन उनकी मालिकी की नहीं है बल्कि 99 वर्ष की लीज़ पर मिली है। मैं जानना चाहता हूँ कि क्या बिल्डर ऐसा कर सकता है कि जिस ज़मीन का वो मालिक नहीं है उस ज़मीन पर फ्लेट बना कर लोगों को विक्रय कर दे? क्योंकि जो लोग फ्लेट ख़रीदेंगे ऐसा समझ रहे हैं कि उन्हें उस फ्लेट की मालिकी मिल रही है। क्या कोई कानूनी कार्यवाही की जा सकती है बिल्डर के खिलाफ?

समाधान-

कृषि भूमि के संबंध में सिद्धान्त यह है कि सारी जमीन सरकार की है और कृषक उस का केवल किराएदार कृषक है जो लगान के रूप में किराया देता है। जब किसी नगर या गाँव का विस्तार होता है तो इसी कृषि भूमि पर होता है। ऐसी कृषि भूमि की किस्म को बदला जाता है वह कृषि भूमि से नगरीय/आबादी भूमि में परिवर्तित हो जाती है और नगर विकास न्यास, नगर पालिका या ग्राम पंचायत को सौंप दी जाती है। उस भूमि का की स्वामी सरकार होती है ये संस्थाएँ केवल उसे रेगुलेट करती हैं। अब ऐसी भूमि को सरकार कभी भी विक्रय नहीं करती। अपितु उसे 99 वर्ष की लीज पर ही स्थानान्तरित करती है। 99 वर्ष के लिए ही लीज पर ही विक्रय की जाती है। बाद में उस पर यदि कोई ऐसा भवन बन जाता है जिस की आयु 99 वर्ष के बाद भी बनी रहती है तो सरकार उस लीज को आगे नवीकरण कर सकती है।

कोई भी ऐसी भूमि पर जो लीज पर प्राप्त की गई है प्रोजेक्ट बना सकता है और नगरीय निकाय से अनुमति प्राप्त कर के फ्लेट बना कर विक्रय कर सकता है। जब फ्लेट विक्रय होता है तो उस भूमि पर बने फ्लेटों के स्वामियों के पास उस इमारत की पूरी जमीन के उतने अंश का स्वामित्व होता है जितने अंश पर उन का फ्लेट बना होता है।

वैसे भी आजकल जो इमारतें बन रही हैं वे कंक्रीट के उपयोग से बनती हैं जिन की उम्र् 99 वर्ष से कम की होती है। कोई भी बहुमंजिली इमारत 90 वर्ष से अधिक उम्र की नहीं होती। इस अवधि के बहुत पहले ही विकास की आवश्यकताओं के अनुरूप उस बिल्डिंग को गिराया जा कर उस के स्थान पर नया निर्माण होने लगता है। वैसी स्थिति में उस बिल्डिंग के फ्लेट स्वामियों को उन के फ्लेट की कीमत से बहुत अधिक मुआवजा प्राप्त हो जाता है। आज कल यह सब सब की जानकारी में हो रहा है। प्रोजेक्ट निर्माता बिल्डर किसी तरह की कोई बेईमानी नहीं कर रहा है उस के दस्तावेजों में यह स्पष्ट है कि भूमि लीज की है। आप ने जानकारी करने का प्रयत्न किया तो आप को पता लग गया कि जमीन लीज की है, फ्री होल्ड की नहीं है। फिर ‘क्रेता सावधान’ का सिद्धान्त तो है ही। क्रेता जब भी कोई संपत्ति क्रय करे तब सब कुछ जाँच परख कर करे। ऐसे बिल्डर के विरुद्ध कोई कानूनी कार्यवाही इस आधार पर किया जाना संभव नहीं है।

समस्या-

कैथल, हरियाणा से यश ने पूछा है-

मैंने कुछ जमीन लगभग २० वर्ष पहले अनुसूचित जाति के लोगो से खरीदी है, उस जमीन की असली मालिक ग्राम पंचायत है। यह जमीन ग्राम पंचायत द्वाराअनुसूचित जाति के लोगों को दी गयी थी| अनुसूचित जाति की जमीन होने के कारनउसकी रजिस्ट्री नहीं हो रही है। मैंने कुछ लोगों से पंचायत में उसकेखरीदने और उसके कब्जे का साधारण कागज पर लेख लिया है जिस में गवाह के रूप मेंग्राम पंचायत की मुहर भी सरपंच द्वारा लगाई हुई है तो कुछ स्टाम्प पेपर परनोटरी द्वारा अटेस्टेड है। अब मैं उस जमीन पर घर बनाना चाहता हूँ उस जमीन परमेरा कब्ज़ा भी तभी से है जब से वो जमीन मैंने खरीदी है। यदि मैं उस जमीन परघर बना लूँ तो कोई दुविधा तो नहीं होगी।

समाधान-

यह ठीक है कि आप ने जमीन खरीदी है जिस के सबूत के रूप में आप के पास सादे कागज पर विक्रय विलेख है और स्टाम्प पर नोटेरी का अटेस्टेशन भी है। पर ये सब मात्र एग्रीमेंट हैं। इन दस्तावेजों से अचल संपत्ति का हस्तान्तरण नहीं हो सकता। इन दस्तावेजों के आधार पर इतना तो माना जा सकता है कि आप ने उक्त जमीन खरीदने का सौदा किया। उस की कीमत अदा कर दी और कब्जा प्राप्त कर लिया। बीस साल से आप का कब्जा है। लेकिन आप किसी भी तरह उस के स्वामी नहीं हुए हैं। क्यों कि किसी भी स्थावर संपत्ति का स्वामित्व केवल रजिस्टर्ड हस्तान्तरण पत्र के माध्यम से ही प्राप्त किया जा सकता है।

मुझे लगता है कि इस जमीन के विक्रय पत्र का पंजीयन न हो सकने का कारण यह नहीं है कि वह जमीन अनुसूचित जाति के लोगों की है। इस का मूल कारण यह होना चाहिए कि जमीन उन्हें पंचायत ने मकान बना कर रहने को दी। उन्हों ने मकान नहीं बनाया बल्कि उस का कब्जा आप को बेच दिया। पंचायत ने उन्हें कभी उस का स्वामित्व हस्तान्तरित ही नहीं किया था। जिस से वे उस के मालिक नहीं बन सके। जो व्यक्ति खुद किसी संपत्ति के मालिक नहीं हैं वे कैसे आप को स्वामित्व हस्तान्तरण कर सकते हैं। यदि ग्राम पंचायत उन्हें पट्टा जारी करती और वे उस पट्टे का पंजीयन करवा लेते तो वे उस जमीन के स्वामी हो सकते थे। तब वे आप को वह भूमि हस्तान्तरित कर के उस का पंजीयन करवा सकते थे।

अब आप मकान तो बना सकते हैं, हो सकता है उस में कोई भौतिक बाधा खड़ी न हो। लेकिन ग्राम पंचायत जो कि सरकार की प्रतिनिधि है। सरकार के किसी निर्णय के आधार पर उस भूमि पर से उस के अनुसूचित जाति के लोगों का आवंटन रद्द कर सकती है। वैसी स्थिति में आप का उक्त जमीन पर कब्जा भी अवैध हो सकता है। उस पर से आप को हटने के लिए भी कहा जा सकता है। हालांकि ऐसे मामलों में अक्सर यह होता है कि सरकार या ग्राम पंचायत उक्त भूमि का प्रीमियम ले कर कब्जेदार को पट्टा जारी कर देती है और कब्जेदार उस पट्टे का पंजीकरण करवा कर लीज होल्ड स्वामित्व प्राप्त कर लेता है।

समस्या-

राजेश कुमार ने लखनऊ, उत्तर प्रदेश से पूछा है-

एक प्लॉट की रिजिस्ट्री मेने आमने नाम २२ जनवरी 2014 को करवाई थी और उस परतुरंत बाउंड्री बनवाकर कब्जा प्राप्त कर लिया था, यह प्लॉट उत्तर प्रदेशकी राजधानी लखनउ मे स्थित है. अभी कुछ दिन पहले एक दारोगा जी ने आकर एकपंजीकृत एग्रीमेंट दिखाया जो की ७ जनवरी 2013 को किया गया था जिसके मुताबिकविक्रेता ने यह प्लॉट उससे 8 लाख रुपये मे बेचने का इकरारनामा किया था, क्योंकि प्लॉट सीलिंग मे है इस लिए अग्रीमेंट के अनुसार 6 लाख नगद भुगतानकरके कब्जा प्राप्त करने की बात उस अग्रीमेंट मे लिखी है तथा बाकी 2 लाखरुपये रजिस्ट्री के समये देने को कहा गया है
एग्रीमेंट के अनुसारविक्रेता प्लॉट की सीलिंग निरस्त करवाकर क्रेता को सूचित करेगा उसके बाद एकवर्ष के भीतर क्रेता को उसकी रिजिस्ट्री करवानी है अब दारोगा जी का कहनाहै की हमको प्लॉट पर से कब्जा हटा लेना चाहिए और विक्रेता उसके बदले रुपयेलौटानेको सहमत है लेकिन हम ज़मीन पर से कब्जा नहीं हटाना चाहते। दारोगाजी हमारे बाउंड्री को गिराने और अपने बाउंड्री बनवाने का प्रयास कर रहे हैं।ऐसे स्थिति में हमें क्या करना उचित होगा? क्या रुपये लेकर कब्जा त्याग करनाही सही मार्ग है? उनका तर्क है की उनका एग्रीमेंट पुराना है इस लिएक़ानूनी रूप से वही सही है और मुक़दमे मे उन्ही को सफलता मिलेगी? क्या वोहमारी रजिस्ट्री निरस्त करवा सकते हैं? हमारे लिए सही कदम क्या होगा समझोताया मुक़दमा?अभी तक उस प्लॉट पर दारोगा जी ने कोई बाउंड्री नहीं बनवाई है।

समाधान-

आप का मामला अधिक मजबूत है। आप एक सद्भाविक खरीददार हैं। आप की गलती सिर्फ इतनी है कि आप ने खरीद के पूर्व उप रजिस्ट्रार के कार्यालय में सर्च करवा कर यह नहीं देखा कि क्या उस जमीन के संबंध में कोई दस्तावेज पंजीकृत तो नहीं हो रहा है। वैसे मुझे संदेह है कि दारोगा जी का एग्रीमेंट पंजीकृत भी है या नहीं। क्यों कि आम तौर पर ऐसे एग्रीमेंट पंजीकृत नहीं कराए जाते हैं।

एग्रीमेंट में यह अंकित है कि सीलिंग का निर्णय होने पर वह क्रेता को सूचित करेगा। फिर उस निर्णय में जमीन का कब्जा नहीं दिया गया था। इस कारण से कब्जा तो आप का ही है। दरोगा ने केवल खरीदने का एग्रीमेंट किया था उस जमीन को खऱीदा नहीं था जब कि आप उस जमीन को खरीद कर उस पर कब्जा प्राप्त कर चुके हैं और अतिरिक्त धन खर्च कर के उस पर बाउंड्री भी बनवा चुके हैं। दरोगा अधिक से अधिक उन के द्वारा दिया गया धन उन के हर्जाने सहित विक्रेता से वापस प्राप्त कर सकती है। बेहतर है कि आप उस जमीन पर निर्माण की इजाजत ले कर निर्माण आरंभ कर दें।

यदि इस में दरोगा कोई बाधा उत्पन्न करता है या उस के द्वारा बाधा उत्पन्न करने या जबरन जमीन पर कब्जा करने की आशंका है तो आपको तुरन्त दीवानी न्यायालय में निषेधाज्ञा का वाद प्रस्तुत कर अस्थाई निषेधाज्ञा प्राप्त करनी चाहिए कि वह भूखंड आप का है और कब्जा भी आप का है, विक्रेता और दरोगा उस में कोई हस्तक्षेप न करे। यदि दरोगा का कोई अधिकार बनता भी है तो वह न्यायालय में विशिष्ठ अनुतोष का वाद प्रस्तुत कर भूखंड की रजिस्ट्री कराने व उस का कब्जा प्राप्त करने की राहत प्राप्त कर सकता है। लेकिन आप के कब्जे में जबरन व गैर कानूनी तरीके से दखल नहीं दे सकता।

इस तरह आप दरोगा के गैरकानूनी तरीके से उस भूखंड पर दखल करने के प्रयासों को रोक सकते हैं। यह तो आप को खुद ही तय करना होगा कि विक्रेता से अपना पैसा व हर्जाना लेकर जमीन वापस देने में लाभ है या उस पर कब्जा बनाए रख कर सालों तक मुकदमेबाजी करते रहने में लाभ है।